昨晚，北京楼市今年第三次供地的土地清单，挂上了规委的官网。

这次的土拍清单，几乎块块爆冷，把过去半个月里市场上关于三次土拍的小道消息和预测，全部打脸。

很多人看完清单很懵，所以有必要跟大家聊聊一些看法：

这显然是一块值得盯着的地块。

地块最高价格上限131100 万，到了上限，和融创树村地块一样，竞政府持有比例，最高10%。

我把商业部分成本除掉，粗略算了一下开发商拿下的住宅楼面价，也已经上10万+，所以这块地的销售指导价应该不会低。

但是，竞买规则里有一句「项目销售均价加上政府产权份额对应均价（即住房总均价）不超过所在区域商品住房最高均价。」

仔细理解一下这句话，你会发现信息量很大，相当于又把价格往回拉了，毕竟旁边最贵的珠江帝景，也才十万+。

开发商拿地之后必须「现房销售」，这种强制规定，在北京楼市十分罕见，等会详细聊聊这背后的信号。

显然对于合生来说，一二级联动就是顺其自然的事情，我们一般认为，这块地合生已经是势在必得了，关注后续。

要聊这A三块地的性价比，大家必须对这个片区先前的楼面价有个概念。

之前，王四营保利锦上和绿城沁园的成交价差不多五万二，崔各庄华润，招商的成交楼面价六万四。

而这次东坝的三块地，起拍楼面价在五万出头，但最终一定会拍到最高限价，并且会很抢手。

是因为这一次供应地块，和片区原来的项目相比，有一个最大的不同点：

看这张现状图大家就明白了，很多地块土拍前，都是杂草或者泥土，而这三块地上，都是各种塔吊和建筑以及施工板房。

因为这里的地下部分正在建3号线和12号线的轨道，而这块地则是一个典型的地铁上盖盘，这种地铁上盖楼盘的交通和商业一般来说，都是非常优质的。

因此这三块地，也是非常值得盯住的。

再说这个项目的技术问题，地铁上盖项目，对于开发商来说，开发门槛会比较高，需要有对接轨道的施工和开发经验。

在北京市场上，京投发展做TOD项目经验老道，不知道会不会在高标准方案上，有一些优势，其他房企也慢慢在赶上，最近中骏的未来云城，也是一个典型的TOD盘，

所以这三块地，是对房企资金和技术的双重考验，也是朝阳群众想买TOD地铁房的很好的选择。

其次，可以关注的是朝阳管庄的两块地。

这是属于管庄棚改拆出来的地块，区位上位于广渠快速路的南侧，和通州几乎交界了。

这块地是老面孔，没什么说的，之前流拍过，回锅之后降价打折再次拿出来了，这次成交没问题，也算是朝阳一个上车盘里不错的选择。

两块地的特点是溢价率非常低，起始价275000万，上限288750万，之后也会竞现房销售。

和各种网传消息不同的是，这次的土拍清单只有12块地。分别在朝阳区6块，门头沟2块，丰台，密云，延庆各1块。

与今年前两次土拍的30和42宗土地相比，这次的收官之战显然收敛很多。

至于原因，我们在昨天的推文已经提前剧透了。

北京在前两次土拍里，已经完成了全年88%的供应指标，而且卖地整体收入，已经达到了1834.79亿，比过去两年全年都要高。

这里要提一下，过去半个月里，市场上有很多关于三次土拍的小道消息和预测，没想到居然几乎全都落空了。

我们担心的58块地的天量供应没有发生，争议很大的太阳宫地块也没有露面，由此引发的很多焦虑，其实也是不必要的。

疯狂供应住宅的朝阳，背后在下一盘什么棋？

很多人注意到，这次即将供应的12块地里，有6块来自朝阳。

加上前一段我们提到今年下半年陆续登场的朝阳十盘，朝阳无疑从低调神秘，一下成了高调的供应大户，北京楼市里的弄潮儿。

并且要知道，朝阳区今年的供地下限是33公顷，已经完成了43.83公顷，现在却还有六块地。

从推地的区位，其实会有一些线索。

这个板块，在整个朝阳行政区范畴内，无疑是拉动朝阳GDP的经济新引擎。

要知道，每修1米市政道路，就要花15万真金白银，而一米地铁毛估估要8亿多，而金盏东坝有12号线和3号线同时上马，近百条道路同步动工。

这里每一条市政道路上跑着的渣土车，每一个学校医院等公建上的脚手架，都是一台昼夜不停的碎钞机。

不久前，我看过一份金盏管委会工作会议记录，上面公开写着除了大力招商引资以外，还多了一条最关键的信息：

而居住区的建设，恰好解决了人口导入问题，同时开发商还能解决一大部分的税源问题

既然朝阳区押注金盏的信心不言而喻，那么这些区域的土拍的逻辑，也都一一自洽了。

一个多月前，我在第二次土拍大厅，被几家开发商疯抢大兴黄村地块的竞现房销售场面震惊了。

现场不只是我，所有的人都很激动，之前大家一直觉得很遥远的现房销售政策，居然这么快在北京楼市实现了，估计领导们也没想到，开发商们对这个政策的接受度居然如此高。

这次的12块地里，朝阳管庄地块，劲松地块，房山拱辰地块，门头沟永定镇地块，以及密云在内的6宗地，规则里都有竞现房销售的。

无疑，作为全国试点城市，北京从二次土拍1块地，到三次土拍6块地进入竞现房销售流程，背后释放的信号，不言而喻。