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  • 王石预言已应验?手握“2套房”的家庭,未来会面临什么结果?
  • 2023-07-31 08:15:47
  • 看似不相关的几个词,其实有着必然联系。首先,高房价是数以万计普通购房者的共同切身感受,尤其是无房者,面对动辄三四万一平的房价,更是无力招架——即使掏空三代人所有积蓄,也很难凑齐首付款。更不要说,还有未来三十年每个月大几千近万元的银行贷款要还。

    研究数据也证实了我国房价“严重偏高”的事实。诸葛找房数据研究中心发布的“百城房价收入比数据报告”显示,2020年平均房价收入比达13.2,其中深圳以48.1的房价收入比高居首位,三亚、厦门紧随其后。这是什么概念?按照平均值计算,一个普通人需要不吃不喝至少13年才买得起房。深圳这样的大城市,则需要48年。

    其次,伴随着房价不断快速“飙升”,我国的住房空置率也是逐年增高。虽然国家没有公布准确的空置率,但根据有关机构的研究推算,2017年底我国城镇地区的空置率已经高达22.4%了,这个数据远高于国际上5%-10%的合理区间。我国住房空置浪费严重,早就在业内达成了共识。潘石屹曾直言透露,“我知道在北京,有人买100套房,自己只住1套,其他房产都空置着坐等升值赚钱。”此外,中原地产施永青也直言,三四线城市的空置率或超过30%,已经到了过度开发建设的地步了。

    即使一二线城市的远郊,也会出现大量交付2-3的楼盘却入住率不超过30%的情况,更不要说三四线城市新城区遍地都是“亮灯率”不足10%的小区。在专家看来,住房高空置率带来的不仅仅是房地产建材资源的浪费,更意味着信贷资源的浪费,保守估计,我国拥有的近1亿套空置房占用的信贷资源高达20万亿。此外,高空置率还会严重影响市场的供求关系,直接推升了房价,挤压了购房者的切身利益。

    再者,低生育率背景下,成千上万的空房子,年轻人无力“接盘”。七普数据显示,2020年中国新出生人口为1200万,比2019年下降了18%,比刚刚放开二胎的2016年下降了33%,几乎成为新中国有记录以来新出生人口和出生率最低的一年。按照这个数字可以推算,2020年我国育龄妇女总和生育率为1.3,去除堆积效应后,自然生育率大概只有1.0~1.1。这是什么水平?只有更替水平2.1的一半,世界倒数第十。

    然而更糟糕的是,根据今年部分省市公布的上半年出生人口数量来看,很多人口专家预测的“5年内人口负增长”的局面可能在2021年就会提前实现——综合来看,全国近20个省市上半年的出生人口数量较上一年下跌了近17%,以此计算,2021年我国的出生人口或只有996万。要知道,2019年我国的人口死亡总数就已经达到998万了。

    我国的人口生育率为什么连续4年下降?专家分析认为,高房价负有不可推卸之责——动辄上百万几百万一套的房产,年轻人无力承担,买不起房就结不了婚,即便有些人背负一身债务买了房、结了房,但考虑到生活开支、教育开支以及带娃问题等,还是不愿意生。面对高房价,90后、00后已经变得“佛系”,尤其是90后,平均负债12万,所以指望他们为未来的楼市支撑接盘,算盘就彻底打错了。

    高房价、高空置率、低生育率,共同奠定了今天房地产市场拐点出现的基础——为了提振生育率,为了回归房地产居住属性,更为了亿万国人的民生居住问题,我们看到,今年国家出手大力整顿了,先是通过“双减”政策端了教培,降低家庭在教育层面的开支,减轻家庭教育层面的负担。后又通过收紧房地产金融政策,对开发商“对奶”,对炒房投资客切断“资金杠杆”支撑,同时各大城市还陆续收紧了限购,彻底封堵了投资炒房的漏洞。此外,土地市场迎来改革,“两集中”制度下,稳地价预期达成,房企拿地的热情也下降不少。

    更重要的是,在今年的8月31日国新办新闻发布会上,住建部长王蒙徽宣布,“未来5年,我国将以发展保障性租赁住房为重点,进一步完善住房保障体系,增加保障性住房的供给,努力实现全体人民住有所居。”

    这实际上,跟我们一贯的观点不谋而合了:人人都想买得起房,人人都想住好房,这不切实际。调控的最终目的,是保持楼市平稳健康发展,但作为购房者也不能幻想每个人都买得起商品房。但数亿人的住房难题终归要解决,而最好的解决办法就是,市场的归市场,保障的归保障,租赁的归租赁。用官方的话说就是,“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

    综合施策下,我们看到,下半年以来,房地产市场出现了久违的降温,而且是连续4个月的持续降温。尤其是9、10月份,全国主要70个城市的新二手房价格近乎“普降”了。根据国家统计局公布的数据,9月份70城新房降价的城市有43个,二手房下跌的城市有53个;10月份,新房降价的城市达到了52个,二手房下跌的城市达到了64个。在专家刘博看来,说当前阶段楼市近乎“普降”是非常契合的,二手房市场才是楼市的晴雨表,10月份全国主要70城中91.4%的城市房价都在下跌,足可证明。

    有人可能会说,全国有600多个城市,统计局只公布了70个城市的房价涨跌情况。对此,我们想说,全国重点70个城市的房价都“扛不住”了,其它500多个名不见经传的城市,情况只会更糟糕。

    事实上,社科院公布的10月份核心城市房价数据也坐实了这一点:10月份,1-4线城市房价“全线下跌”,具体来看,一线城市,跌0.1%;二线城市,跌2.1%;三线城市,跌0.8%;四线城市,跌0.4%。

    另据中指研究院统计数据,10月份,中国商品房销售面积、销售额同比分别下降21.7%和22.6%,连续三个月保持两位数下降。易居研究院数据显示,当月住宅销售面积同比下降24.1%,创6年来同期新低。

    再加上“二轮集中供地”罕见出现了出让金、溢价率“双降”,以及整体流拍撤牌率达到31.8%,所以11月17日环球网发布的《房价全线下跌!明年可能会更冷?》文章对当前楼市直接定调了:楼市真的入冬了。房价急速下跌,伴随成交量大幅萎缩,土地市场降温,购房者观望情绪浓厚,市场在未来6-12个月,很难发生逆转。

    房产专家刘博指出,纵观当前房地产所面临的局势,不得不说,大佬王石此前的预言已经应验了。对于房地产,王石曾经有过两个引发广泛关注的预言:第一是,预言房价下跌,他的原话是“现阶段的房地产已经过剩了,未来房价可想而知”;第二是,预言国家会大力发展租赁住房,解决城市新青年、新市民的住房难题。彼时他直言劝诫道,“年轻人不需要急着去买房,即便有钱也不要买,租房居住也是一个不错的选择,而且以后的租赁市场会发展得越来越好,不要让一套房子限制住了你的人生。”

    在专家看来,王石的这两个预言大致有三层意思:第一是房价会下降;第二是不建议年轻人早买房,尤其是背负巨额贷款买房。理由很简单,背负巨额贷款,会成为年轻人的负担,会限制他们的自由,限制他们的理想,毁灭年轻人创新、创业、拼搏的梦想;第三是年轻人无须过度担心住房问题,本质上是王石坚信,国家在未来会大力整顿房地产,替年轻人寻求更好解决居住的途径。

    在专家看来,对照当前的楼市,不得不说,王石的预言已充分得到应验了:第一、房价确实下降了,而且是近乎“普降”。不仅如此,专家们大多认为,楼市的降温并未到底,易居研究院专家甚至直言,房子降价潮或持续到明年中;

    第二、今年以来,楼市调控不断收紧,尤其是金融政策收紧,直接导致全国各大城市的房地产降温,开发商陷入资金链难题。而且部分城市新房市场甚至出现了10%-20%的降幅,比如中国经济网就曾经报道过,保利年中的新房销售价格比年初降低了5000元/平之多。从这楼市降温的事实来看,王石建议年轻人不要急着买房,本质上是替年轻人节省了大笔资金;

    第三、其实从2018年以来,国家就在大力度发展租赁住房市场。只不过,今年在发展租赁市场上有明显提速——住建部高层在国家重要会议上明确,未来将以发展保障性租赁住房为重点,更大范围推广共有产权房,下决心、下力气解决新市民买不起房、租不起房的现实问题。这显然是在亿万刚需购房者、租房者吃“定心丸”。更重要的是,住建部还明确规定,未来“城市住房租金年度涨幅不超过5%”。

    王石预言得到应验,实际上代表着我国楼市正在向好发展,换言之市场已经开始迎来历史性转折。一言概之就是:在高空置率、供大于求、预期严重不足的形势下,房地产跌势已定,尤其是那些人口大量流失,经济基础薄弱的城市,房价回归理性或是长期趋势。

    楼市近乎“普降”,是否意味着未来的房地产会步入大幅下跌通道,是否意味着多套房的人,都将遭遇毁灭性打击?答案是否定的。在专家看来,目前的楼市,虽然迎来了普遍性降温,但实质上降温的幅度有限,除极少数城市的少部分项目存在大幅降价抛售拉动回款,少部分二手房东急需钱大幅降价甩卖外,绝大多数城市的房价都保持在平稳状态。事实上,最近三个月,央媒已经三番五次发声定调房价走势了:谨防楼市大起大落,稳才是理想状态。这实际上,也是专家们一直以来所强调的“用时间换空间”,让房地产软着陆,逐步烫平楼市泡沫。

    虽然未来“大幅下跌”的局面基本不可能出现,但楼市长期处于平稳或者小幅微调的状态,这对于多套房者尤其是“买房造富”的投资炒房客来说,也是一种威慑,更是一种折磨——市场预期不足,刚需接盘能力较弱,投资客为了套现离场,不得不继续降价。如此一来,楼市就会陷入“阴跌”局面。

    第一,绝大多数城市的房子会回归居住属性,全国80%的城市“2套房”的家庭,将面临房子升值慢、转手难的结果。如果是自住不考虑收益,一切都尚好,但如果本身对房子寄予升值厚望,可能会大失所望,甚至付出惨重代价;

    第二,难逃被征税的结果。从目前各个层面释放的信号来看,未来“2套房”可能面临三种税:房地产税、空置税、房东税。房地产税试点已获得授权,为期5年,所以即便出台也是在5年后。但不可轻视的是,一旦房地产税开征,手握“2套房”大概率也会成为征收的对象。至于税率如何,这要以最终的文件为准。从专家的解析来看,未来房地产税可能是累进制,即房子越多征税越多;空置税已经被提了很多次,有人认为会早于房地产税。手握“2套房”家庭如果纯自住,且2套房都有用途,那么空置税与你无关,所以不必为此焦虑;房东税已经试点开征了,目前有云南、河北、湖南三省在推行,最高税率20%。以云南为例,月租5000元的房子,每年交税大概1.2万元,力度不小。对“2套房”家庭有一定的压力。尤其是“以租养贷”的资金链紧绷的家庭,房东税很可能会成为“压死骆驼的一根稻草”。