房地产行业有泡沫吗？肯定是有的，不然也不会出现目前很多人都买不起房子的情况。根据统计数据，截至2021年10月份，我们国家的平均房价重回万元大关，跌至9749元/平方米。可以看出，虽然10月份全国平均房价再次环比下跌，并且重回万元大关，但是房价依旧非常高，基本上和2020年底的平均房价差不多。而根据上海易居研究院的调查统计数据显示，截至2020年底，我们国家100城和50城的平均房价收入比分别为9.2和13.3。并且像深圳、北京、上海、厦门和三亚等城市，平均房价收入比更是已经超过了30。可以看出，这么高的平均房价收入比，对于普通工薪阶级来说，只能望楼兴叹了。同时，房价严重偏离了人们的正常收入水平，说没有泡沫，可能也不会有人相信。

房地产泡沫属于经济泡沫的一种，在过去世界上经历的经济危机和金融危机来看，很多都是由于房地产泡沫破裂引起的。因此很多经济学家表示，十次危机，九次地产，这说明房地产行业对经济的影响是非常大的。就比如在美国和日本的房地产行业泡沫破裂之后，直接引发了金融危机，甚至造成了全球性的金融危机。

在金融市场中，股、债、汇和房都是金融命脉，但是为什么只有房子最容易产生泡沫并且引发金融危机呢？这是因为在金融的这四大命脉中，房地产是影响最深、最薄弱的，并且房地产也和股、债、汇紧密相连，一旦房地产行业出现问题，整个金融市场都会出现很大的波动。虽然房子是人们居住的地方，属于实业，但是由于房价太高，并且房价上涨速度太快，所以房子也被赋予了投资属性。所以投资房产的人非常多，不仅在我们国家，在全球范围内投资房产的风气都比较重。

对于炒房客来说，他们投资囤积了大量房产，很多还都是高杠杆炒房。而对于这些炒房客来说，他们投资房产就是为了获益，一旦房价走势逆转，炒房客们就会率先抛售房产。特别是对于加杠杆投资房产的投资客，他们会最先开始抛售。但是随着房地产大规模抛售现象的出现。另外，房地产企业也都是高负债高周转地运营，大规模融资扩张，虽然扩张的速度非常快，但是一旦房价下跌，很容易导致房企资金链断裂或者资不抵债而破产。

俗话说，船大难调头，房企们不像购房者那样可以轻易卖掉手中的房子退出房地产行业，就比如万达集团在转型退出房地产行业时，王健林就从首富变成了首负。要知道，王健林是在房地产行业环境好的时候转型的，在有人接盘的情况下都面临这么大的困难。而现如今，楼市环境不好，就算有房企想转型退出房地产行业，也无法找到愿意接盘的房企。无法卖掉项目，房子又不好卖，就会导致房企的资金链越来越紧张，最终断裂。

从2020年以来，就有泰禾、福晟、华夏、宝能和恒大等不少大型房企出现暴雷的情况。可以看出，目前情况并不是个例，而是一个行业普遍现象。因此，很多房企为了回笼资金缓解资金链压力，都已经开启了降价促销的模式。可以说，目前房企降价促销是迫不得已的事情，毕竟活下去更重要一些。因此可以看出，房地产行业虽然是实体行业，实则是一个金融行业，对于炒房客和房企来说，房地产行业就是一个金融游戏。随着房地产行业的负债率越来越高，泡沫也就越来越大，一旦房企和炒房客们在这个金融游戏中玩不下去了，就可能引发房价下跌，导致房地产行业的不稳定。这样不仅会侵害到购房者的权益，同时也可能引起经济的不稳定。

从美国和日本的经验来看，针对房价的下跌，不能听之任之，因此，现在面对房价的下跌，国家不可能袖手旁观。因此，从今年8月份以来，全国已经有21个城市相继出台了“限跌令”，通过“限跌令”来禁止房企恶意降价恶意竞争，同时增加人们对楼市的信心。而另一方面，国家也一直在通过限购、限贷和销售的方式来打击楼市炒作，同时也在持续不断打击违规资金流入楼市。可以看出，国家目前不仅在限制房价上涨，同时也在限制房价下跌。

也就是说，未来我们国家的房价走势不可能再像过去那样持续不断大涨了，只要楼市调控政策不放松，未来的房价走势都将以稳定为主。就比如融创集团董事长孙宏斌就曾指出，未来5年的房价走势不管是下跌还是上涨，都将是在一个箱体内波动，也就是在可控范围之内。而未来房价是上涨还是下跌，就需要看一个城市未来人口的变化了。比如人口持续不断流入的一二线热点城市，随着人口的持续流入，对住房的需求也会不断增加，房价也会因此而继续上涨。相反地对于人口不断流失的三四线城市，本身房价就已经严重偏高，再加上人口持续不断流失，未来房价大概率会继续下跌。

在过去，由于房价持续不断上涨，所以很多人都热衷于投资购买房子，很多人更是直言买房就能挣钱，并且过去买房的人确实都挣钱了。但是这种情况未来可能不会再出现了，闭着眼睛买房就能挣钱的时代已经过去了。

在过去，房价一直在持续不断上涨，人们持有房产的成本也几乎可以忽略不计，所以只要房价上涨，就可以获得收益。但是现在的情况不同了，目前不仅房价走势越来越稳定，同时持有房产成本也在不断提高，这意味着未来就算是房价上涨，只要不是大涨，投资房产就很难获得收益。相反地，一旦房价下跌，投资房产就会面临很大的亏损。

投资房产不挣钱，这对于已经持有大量房产的炒房客就不是好消息了，这意味着这些房产不仅不会再给炒房客带来收益，还可能会成为他们的负担。特别是对于人口持续不断流失的三四线城市，未来甚至会出现房多人少的现象，那时，房子将面临卖不掉也租不出去的尴尬境地。

目前，国家针对楼市的调控，就是为了让房地产行业实现软着陆。而为了让房地产行业实现软着陆，不仅要维持房地产的稳定，同时也要防止楼市泡沫的继续扩张。正如央行原副行长吴晓灵给出的警示那样：

“在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。”