本来今天应该是地产圈狂欢的日子，因为央行发布了最新LPR数据，与房贷利率息息相关的5年期以上LPR下调15个基点，也就是由之前的4.45%降至4.3%。

和一个朋友发「利率最低又是买房好时机」老朋友私信聊天，他悲观的说：“我也就是朋友圈里狂欢一下，现在内心很平静，市场不一样，客户也不一样了。”

的确，都有项目宣布未来所有的房子全部现房销售了：

近期在和一些地产营销圈的老朋友聊天时，经常能感受到这样的自嘲氛围：

我未曾老去，但已经过时了。

这些80后的地产营销总们，已经开始被猎头们嫌弃，流动性也开始像置业顾问一样快。

曾经见过一年换了三个营销总的项目，原因无他，就是三个营销节点都没完成任务，老大们不关心大势只关心业绩。有太多的营销总，都没熬到交付的那一天。

也见过太多区域营销总原本想更上一层楼——成为项目总，却在这几年无法更进一步，大多数都跌破凡尘，改弦更张——最多的，是去做了餐饮。

这两年市场不好，行业在萎缩，很多地产人也不得不改行去做了其他行业，而留在行业内的，也不好过：

交不了房、交房质量差、债务暴雷，对外品牌和口碑暴跌，地产人只剩下内卷和焦虑；

每个公司都优化出一个清晰的目标，一连串12345持续下去的节点和流程，工作没有什么自由度，最重要的是按部就班的执行力；

缩编后地产人都成了多面手，一个人要干好几个人的活儿，降薪也是大多数人所面对的，目前公司管理岗只发放基础工资，其他绩效工资都暂停发放了；所有的开发商都在勒紧裤腰带过日子，营销费用对半砍甚至萎缩到原来的四分之一，付款不好也被乙方嫌弃。

一个朋友开的广告公司，其实不缺业务，但被甲方付款拖到企业崩溃，无奈裁员后宣布：

更多的地产营销人在公司内丧失了话语权，也都活成了曾经自己最讨厌的样子。没有诗和远方，只有钱和现实：

卖的好是各部门同心协力，卖不好是营销人无能为力。

在处理公众号后台文章评论时，经常能看到一堆“垃圾留言”，就是很多项目的广告评论，一般这种“无效评论”我们是不会放出来的，但这个女生还是让我有点惊讶。

她所有的评论都是在凌晨发布的。几乎可以想象到这样的场景：

小李是一线房企的置业顾问，她经常在盘点完客户后已经到了凌晨，她还是去各大自媒体下面留言占坑。

她并不喜欢这样，但一想到公司对于此类评论需要留言截图考核的需求，以及有几次不达标后被留下加班继续熬到深夜的辛苦，她还是选择了继续刷项目广告评论。

恕我直言，先不说这种留言就像电线杆上的狗皮膏药广告，极其低劣且低效没有任何意义，单说下达这种刷屏广告命令的领导，已经被时代抛弃。

这两年的地产营销，已经不一样了，这已经是业内的共识。

传统投放已经彻底不见踪影，很多项目的推广费用几乎是0。越来越多的开发商只花一两万投一点点社交媒体广告：朋友圈广告、头条信息流等等……

“随便打打广告就能清盘”的卖方市场已经一去不复返，除了在移动互联网的朋友圈广告和今日头条系解决案名和项目的曝光，用自媒体大V来解决项目的深度产品问题外，很多地产营销都无能为力。

我们已经从信息找人的时代，到了人找信息的时代。

总结了下地产营销的四大痛点，是现在普遍面临的问题：

营销4P里第一个因素就是产品，产品是最好的营销，也是营销推广最大的底气所在。

把一个烂产品卖出好价格，是大忌，未来会是口碑的滑铁卢。

以往的房地产根本不是商品，而是金融品，它的产品逻辑是在于客户相信未来会一直上涨有投资价值，和交付的好坏有关系但关注度没那么大。

当市场逻辑变了之后，现在房地产已经不是金融品而成了真正愿意去住的商品，所以客户对品质对服务对各种细节就会有要求，如果满足不了挑剔客户的诉求，差产品做好营销是比较难的，即使一时卖出去，未来也形成不了口碑。

地产推广的形式和内容都在变，现在已经进入屏时代，屏幕更会成为信息的主流入口：你驾驶汽车时中控台上有超级大屏，你去购物时商场里摆满了各种各样的屏幕，甚至无论在任何时候你的注意力都集中在了另一块更小的屏幕上：手机。

屏时代带来的另一个后果是：

大众集中注意力到一篇广告上的注意力连三秒都不到，传统的营销已经逐渐无法吸引客户的注意力，对于传播渠道的要求更高。

传统的推广在当下已经满足不了需求，市场氛围也不再是单纯的广告投放可以营造。粗放的投广告导致效率低下，获客成本很高。你在很多媒体上投入的几十万上百万的营销费用，很难有正反馈和效果评估，可能还没有一篇爆文一个短视频的影响力强大。

话说过来，现在的市场很多工资都没钱发，愿意做推广的就更少了。

而在当下，大众的买房信心缺失是最大的销售难题。

销售端除了无休止的无效加班和打不尽的无效电话，以及无止尽的内卷，还有其他的吗？真不如走出去，等客户上门的时代过去了。

几乎所有的营销人都在骂渠道，但也有超级多的房企却也都用上了贝壳，没办法，即使渠道佣金已经远超营销费用，有的项目渠道佣金已经超过了10%，即使是毒药，为了卖房也要硬着头皮上！

而实际上，营销花1000万卖了10套，800万给分销，其中可能2-3套是真的分销弄来的，剩下的是被你的广告培养完客户，被渠道截了客。

营销推广是在养鱼，而渠道是在获客，推广与渠道本应该是相辅相成的两种方式，到了房地产上因为行业的特殊性渠道却成了摘桃子的那个。

地产发展了三四十年，除了营销变了很多，项目包装变得更现代了，但房地产本质上还是干的那些事儿。

过去有效的营销手段几乎都失效了，过去的经验主义也不那么灵敏了。从销售员到策划，到案场经理策划经理，再到营销总，上上下下都很辛苦，总是有各种各样的难处。

地产营销的角色和任务，也发生了根本性的变化。也许使命般的激情还在，也许指标比以往更加重，但化腐朽为神奇，变废为宝的能力，已经不复存在，这种个人英雄主义，已经成为历史。

但每个人必须时刻带着目标感和方向感，在时代的洪流里继续前行，留下的这群人，才是行业进步的火种！

没有最终的成功，也没有致命的失败，最可贵的，是继续前进的勇气。