张马片区的规划有点类似于CBD，都是小街区，没有大的地块分隔，小路网非常密集。但是又不同于CBD，因为张马片区整体居住用地居多，商业只分布在工业北沿线。

昨天开车围绕张马片区转了一圈，发现整个区域的确还有大量空地，且与新东站片区连成一片，住宅同质化严重，且体量过大。

大家可以看一下上图，张马片区的整体控制性规划，居住土地占绝大多数，且大部分都是小街区地块分布。

如果我们再对比现在开发中的几个楼盘分布，你可能有更直观的认识——张马片区的剩余空地太多了，未来这里的居住密度是非常高的，棕色地块也大部分用来建设住宅了。

然后大家再看一下几张图片，这是昨天张马片区内拍摄。

结合规划图、现有楼盘分布图、施工现场的建筑分布，你会发现整个片区的确是住宅占比过高，且密度也不低，早期开发的这七八个楼盘同质化比较严重。

除此之外就是分布了不少教育地块，未来这个片区的学校配套还是不少的。

如果对比片区，需要相对面积接近的对比，且对比同等定位片区相对合理一点，那么我们先看看张马片区的占地面积。

看看雪山部分区域的占地面积，这一块属于雪山住宅最集中区域了：

雪山这一部分占地面积约为4平方公里，且包含将山公园、与韩仓河景观带。

我们再对比一下雪山片区的控制性详细规划，你会发现，实际雪山最密集的住宅区域，并不是特别密集，可能最密集几个地块集中在韩仓河以东，这几个已经开发完毕地块。

很多人经常诟病文旅城的大高层容积率，我们再对比一下文旅城片区。

实际文旅城绝大多数住宅集中在南侧，我们看一下这个片区的规划情况，你会发现文旅城片区，整体住宅用地的占比还是相对合理的，当然如果当初容积率大部分限定在2.5以下，就非常完美了。

我们再对比一下唐冶片区，整个唐冶片区太大了，我们可以一分为二对比，你或者对比北部，或者对比南部，都可以。

你会发现，这种商、住地块搭配，间隔，产业分布也是相对合理的。

2、前期开发以住宅为主，且密度过大，相对地块又比较集中，高层居多。

3、路网规划会是大问题。奥体中的三叉戟不知道这样规划效率是高还是低，且以后无法改变。另外考虑华山片区大量的居民未来出行，奥体西、奥体中的交通压力会更大，一旦张马片区全部建设完毕，入住率达到一定程度，到时小街区的利弊才能完全显现。

4、张马与新东站、济钢片区，大批量住宅过于集中，天量同品质刚需供应，未来二手房置换也是天量，房价很难有大的上升空间。如果再算上华山东侧部分地块的高密度住宅，那么会有更大的负向效应。

5、张马片区的定位到底是什么？为何规划了小街区式？是很值得思考的。

当然很多人会认为我在黑张马这个片区，那么我们把整个王舍人片区的规划图贴出来，大家再看，你们会发现张马、新东站、济钢这三个片区的住宅同质化更厉害。

谁去开发？谁去购买？未来二手房谁去接盘，这是需要购房者买房前好好考虑的。