最近忙到起飞，发一篇之前写好的爽文。

定了，21个城市更新试点来了。

仅仅过去4个半月，2021年8月31日，住建部正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（建科〔2021〕63号）》。

不到3个月，2021年11月4日，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，决定在北京等21个城市或市辖区开展第一批城市更新试点工作，自2021年11月开始，为期2年。

从“实施城市更新行动“到”城市更新试点”，有一个很清晰的“落脚点”，就是要行动，一步一步在落定，由此，我们看到城市更新迈入高速发展的“新航道”。

上周有幸与天津天友设计院城市更新研究团队，深度交流了一番，收获颇丰，和大家伙儿分享一下。

据天津天友设计院不完全统计，截至目前，全国城市更新研究项目500+个。

细分五大类来看，城镇改造120+个、工业改造180+个、历史街区近120个、区域改造20+个、其他50+个。

道士君提一下，这也是目前关于城市更新相对科学的分类。

接下来，我们重点聊聊城镇改造中的热门聚焦点—微更新。盘了盘数据，微更新改造项目20+个，占比15%，且案例比较鲜活。

这个项目有三大诟病：其一，老破旧小区，社区内南北区割裂，无法贯通。车人行系统交叉混乱，居民日常生活功能受限，更别提服务设施。其二，社区内“三级跳”道路高于环境，环境高于入户，这在整个天津都是罕见。其三，社区内老人居住为主，室内居住环境很差，老人日常生活不便利，且拆迁阻力大。

针对这个项目的难点、痛点，城市更新研究团队下了很大功夫，最难的入户调查，都一一去做，从根本上以人的需求为核心，去做更新。这也是让道士君觉得最温情的地方。

亮点一：室内空间室外化，将室内起居功能置换至室外，结合下沉环境区域设置“社区客厅”。这是一个大胆的想法，也是一个新的生活理念，让室内外空间串联，使每一处空间利用达到极值，解决原有室内局促、功能受限的根本需求。

亮点二：活化公共空间，激发活力。其一，将街道公园纳入社区，释放公园活力。其二，利用邻里沉默空间改造为乐活空间、儿童片区。这个做法，有突破，将周边环境与社区环境相融，未来打造一个新的网红打卡之地。

亮点四：利用政策不下街的优势，适当扩大道路两侧商业面积。这一想法对城市界面焕新很有参考价值，但前提是要与原有商户进行协商。

整体这个城市微更新项目在顺应城市发展规律上，有大的突破和创新，最可贵的是在研究前入户去一一了解底层需求，尊重人的需求，聚焦居民急难愁盼问题。当然，缺少了经营顶层设计，对社会资本方的盈利需有更多的考虑。

对此，道士君想说，城市更新是一个像绣花一样细致的工作，以“人”的需求为核心去做，让居民收获的是更加美好的生活。

他表示，城市更新是一个细活，每一个城市都有发展轨迹和城市肌理，我们不会大拆大建，而是在原有城市发展的基础上，给它实施针灸疗法，着重在核心的地方，针对性去创新，以一点或多点重新激活城市的活力。更重要的是对过去这片土地的一点一滴、一草一木、一砖一瓦要保有敬畏之心，把有价值的东西吸收、保留下来，挖掘这个城市藏在骨子里的文化，让城市的文化赓续。

这让道士君想起美国城市规划学家沙里说过，城市的生长并不是单纯的疆域扩张，而是应该传承历史创新未来的过程，使其焕发出全新的时代的能量，而这种换新的过程就是城市更新的内核所在。

是啊，城市更新就是这么一个有趣的课题。目前常见的城市更新推动大致来源三股力量：1、政府推动。2、民间自发。3、社会资本驱动。

像我们大家熟知的中华北村、兰蕙园属于政府主导推动的项目。劲松模式、元芬路径等就是社会资本参与的成功城市更新案例。

玩城市更新，道士君认为，这三股力量都需要，有政府基于城市总规划的主导推动，社会资本资金介入、民间力量加持，城市更新的路，会走得更稳。

最后，分享一下中国城市更新论坛秘书长、HUANXIN学院联席院长陈方勇的一个以经济学意义上理解城市更新的观点，颇受启发。

城市更新在经济意义上的考量就是“城市资产价值的更新”，这个“资产价值”就是既可以泛指城市总体的经济地位、城市生产总值、城市财富拥有量，也可以具体到城市的土地价值以及附加在土地上的房屋资产价值。以小见大，正如一个城市的房价往往反映的是一个城市集聚资源总和的价值反映，一个城市的城市更新能吸引多少社会资本的关注，能否形成良好的存量资产投资、管理、退出路径，决定着这个城市的城市更新能否健康、有序、持续的开展，而城市更新的效率就决定着一个城市的活力。

灵魂发问，什么才是城市更新？回到城市发展的本质，城市更新只能是“因人而异”，砖头瓦片的事情都是细枝末节，城市更新是要激活那些砖头瓦片背后的经济，让那些闲置的、荒废的、低效的城市资产重新注入内容、创造就业、完善生态、恢复活力。

看着目前城市更新的行动在实质性一点点落定，道士君不由感叹：城市更新是一个永远在路上的工作，现在是螺旋式上升。