要想了解城市未来的变局，一个是要了解城市的发展规划，另外一个就是要看懂城市的改造和更新。

北京在2017年公布的《北京城市总体规划(2016年-2035年)》中，把北京未来15年的城市空间格局确定为：“一核一主一副，两轴多点一区”。

以上的“四大城区”主要是特指海淀、朝阳、丰台和石景山等地区，“多点新城”主要是5-6环之间的房山、顺义、亦庄、昌平及大兴等平原新城。

最终国家还是选择了后一种手段，确定了“老城不再拆”的基本原则，重点推动“老城区城市更新及腾退”。

于是北京第一类“新型拆迁户”出现了“：东西城直管公房平房“退租户”及公房简易楼的“腾退户”。

这样一来，东西城核心区就可以腾退出“空间”，进行政务功能、文化功能和外交功能的建设，要么变成“文化展览中心”，要么就是变成“国家外交场合”，要么就是国家部委的“办公空间”。

但由于东西城属于“政策敏感区”，除了学区自用外，我们也不建议做投资，毕竟政策风险还是相当高的。

其实北京的“四大城区”土地资源和空间也非常小了，要想发展“首都功能”，就需要做大规模的“城市更新”和“疏解工作”。

根据北京市的规划，未来五年要实施危改规模是100万平米，如果按照每户30-40平米估算，北京“危改户”大概是3万户左右。

北京目前还有超过200万的“农村户籍人口”，超过3800个行政村，其中在城区和平原新城地区的行政村就超过900个。

2021年北京城乡办就出台了《关于高质量推进第一道绿化隔离地区全面城市化的指导意见》，里面明确提出“到了2035年北京一绿地区要全部实现城市化”。

我们判断，未来15年，北京可能会有几十万的农民实现“城市化”，北京五-六环的“城中村”改造将会大规模推动。

所以对于未来北京5-6环的房价，肯定将会有一个比较大的涨幅，全面城市化将会带来配套及人口的增长。

根据北京市的十四五规划，北京将加快推进城镇棚户区改造，给出的规模指标是“30000户”。

北京的“棚户区改造”主要集中在北京城市副中心和平原新城，尤其是北京城市副中心，在未来五年就安排了四个“棚改项目”。

棚改项目的大规模启动，意味着老城区的建设和改造将会升级，这有助于老城区房价的上涨。

比如像北京城市副中心，搞了大量的棚改项目后，腾出了很多建设用地，就可以迁入大量的学校、医院等等。

综上所述，我们可以发现，随着北京新的城市规划亮相和城市功能定位的调整，北京传统的“拆迁模式”确实已经没有了。

但是新的“拆迁模式”又出现了，而且还会推动城市格局发生变化，并会影响到区域房价的涨跌。

其中规模最大的主要是来自于5-6环的“撤村建居户”，其次是平原新城和北京城市副中心的“棚改户”。

因此我们对未来北京的房价格局判断是：由于五环以内地区的“新型拆迁”量很少，房价格局就是“稳定”，不会有特别大的变化，

而6环外的“北京城市副中心”和平原新城的“老城区”，预计要到5年以后才能逐渐体现出房价上涨的明显态势。

所以，“保值自住”在五环内的城区，“增值投资”在五环-六环的城乡结合部，“长持发展”则可以选择副中心及平原新城的老城区。