2019年，海南就破釜沉舟表示要告别房地产依赖了。确实此后海南实施最严调控“全域限购”、严格控制商品住宅开发和销售。而效果也相对显著，海南房地产投资开发占固定资产投资总额比重从2015年的50.7%降到2020年的39.2%。然而在最近这个全国房价横盘的时刻，三亚新房价格居然全国最高，二手房涨幅也是全国第二，究竟是为什么？

国家统计局数据显示，10月三亚新房价格涨幅是70城之首，达到0.8%，随后才是北京、银川和杭州；二手房涨幅也有0.4%，海口0.3%，分别在70城中排名第二第三。与此同时，海口新房、二手房和三亚新房价格指数连续16个月环比上涨。说好要告别房地产依赖的海南，为什么还能走出独立行情呢？

有专家分析，虽然海南政策比较严厉，但利好也不少，尤其是自贸港、旅游岛和免税。作为中国最大的经济特区，离东南亚最近的沿海省份，海南位置得天独厚、气候宜人，非常适合发展旅游业。另外把海南建成自由贸易港，实施一系列免税优惠政策，建成全球开放高度和贸易枢纽中心，展示我们制度优越性的同时，也给海南带来不少发展机遇。

因为海南免税店的购物限额为10万/年，已形成代购飞海南代买化妆品和奢侈品的产业链。2021年上半年，海南离岛免税店购物金额就达到267.7亿元，增长2.6倍；离岛免税销售额高达302.6亿元，同比增长2。2倍。免税购物还带动了旅游业发展，上半年海南省接待旅客4321.1万人，旅游收入819.8亿元。

相比宽松的贸易环境，海南的房地产政策却很严厉。2017年底，海南就宣布禁止新批填海土地用于开发商品住宅、禁止以发展其他产业等名义变相开发商品住宅、停止产权式酒店项目规划报建审批、停止批准套型建筑面积在100平方米以下的商品住宅建设。再加上2018年的全域限购、外地人70%首付、5年社保、5年限售，海南房地产发展迎来新纪元。

这一系列措施的结果，虽然确实降低了房地产投资开发的占比，但也大幅减少了房屋竣工面积、可售商品房面积，海景房、公寓、住宅等商品房越来越稀缺。然而海南的发展利好却带来更多人才，一方面高端人才、企业在海南享受低个人所得税率，另一方面人才迁入海南可获得2套房购房资格。再叠加本地刚需和改善购房，推动海南房价开始上涨。

小资家显示，海口三亚的均价超过1.6万/平方米以上，近期还能保持上涨态势，毕竟政策虽然严厉，但也明显减少了供给。供需不平衡下房价自然上涨。而从海南的产业分布看，东部比西部更有价值，西部有核电站、石化项目等，对房地产发展不利；而东部却有环境优势，房价应该会更坚挺。当然海南房价上涨态势究竟会持续多久，就看后续政策了。