北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

我们是计划明年上半年内买房，最近也在持续看房观望，目前主要考虑望京（尤其是望京西）、芍药居、太阳宫、亚运村这附近，兼顾CBD和中关村的通勤需求，保值性也相对可以。预算1000万，主要考虑两居或者是小三居，希望楼龄在25年之内，物业管理中等以上，没有学区需求（主要是太阳宫学区溢价比较高），看过的有芍药居北里、和泰园、保利金泉、季景沁园、星海明珠、慧谷金色家园。想咨询章哥几个问题：

1、这几个区域和小区从未来来看是不是望京的保值增值性会更好？

2、看了一个芍药居北里的房产，顶层在卖，漏水做的还不错，但是整栋楼除顶层外都是军产，不能买卖，里面大部分都是退休人员居住，这个在政策上有风险吗？（比如过世后无法交易和继承导致其他处置方式）；

3、星海明珠这个小区户数很少，但是觉得各方面除了没电梯之外都还不错，尤其是南北通透户型方正，您觉得这种户数少的房子未来价值会受到多大影响呢？

4、您是否了解在上述区域是否有其他比较合适的小区推荐呢？

1、芍药居北里也是学区溢价很高的板块啊，比高原街和芍药居都略高一些。人朝的成绩太好，导致学区房跟东西海没什么差距了。和泰园也有，太阳宫的都不低。其他的都没什么溢价，保利金泉连固定学区都没有，更不算学区房了。

未来我不敢说，但在近十多年来望京是增值幅度最大的。季景沁园这几个在望京西，相对来说在望京内部还算涨幅小的，那也超过了大盘走势。以后大概率还会延续吧，至少到现在看不到望京有什么颓势的迹象。

2、不是军产就没影响了，能正常过户就行。顶层就是出手时挂牌期长，其他的没什么不好的。防水无所谓，自己重做都花不了多少钱，一天搞定。

军产是有风险的。虽然传说总后会放开政策，但指不定什么时候呢。这种房产签订什么协议都意义不大，做了公证都没用。北京曾经有为小产权判定强行过户的案例，但军产是绝不可能的。所以如果将来房价上涨较多，就算允许上市，也有不配合过户的可能。

这不光有业主过世的担忧，其他案例太多了，随便都列出十多种，哪个都是麻烦事儿。就拿继承来说，不仅下一代有可能反悔。如果业主去世时他的父母还在，那老人也有继承份额。如果同时业主再有兄弟姐妹就更麻烦了，拖到老人去世这些人也有了继承份额。就算是同意过户，给凑到一块儿办公证都不容易。

既然不考虑学区房就甭买芍药居北里的了，溢价高，居住的性价比就低。而且人朝扩招太严重，说不好中学是否能保持住成绩。2023年高峰期之后也说不好，供需逆转，有可能影响价格。

3、星海明珠，挺好的。也叫新兴家园，总后军企新兴集团盖的干部楼，质量好，业主氛围也好。户数少是劣势，但我记得不是万科就是中海的物业，维护的挺好，弥补了劣势。而且不都是没电梯，好像就两三栋没有吧。无所谓，小板楼有没有都不影响，即便是顶层也就是将来出手时挂牌期长些。

至少到现在看来星海明珠没有保值上的劣势，就是户型大，将来卖的时候费劲。不过1000万预算，那看的应该是两居室，好的多，没影响。

4、其他的就在望京西看吧，东边和北边的就更贵了。知语城、北京香颂、怡景湾都挺好的，望京这预算好选。

我是7月刚拿到工作居住证，首付500万左右，总价想控制在750万，因为我刚毕业两年，所以没有学区之类的属性要求，加之工作偏市场类，一周在公司不到2天，所以没有区域要求。目前其实最想买的是朝阳公园附近或者奥森附近（喜欢公园附近），看了瞰都国际、名苑雅居、华源冠军城之类的，但是身边的人都不推荐，大家都建议望京、亚运村、双井大望路这种成熟板块，或者亦庄这种高上涨板块。现在很苦恼，不知道怎么看了，请章哥指导指导。

目标总价750以内，偏好15年以内带电梯的次新房。板块的话，个人还是希望北边，最好地铁附近。小两居或者大一居都行。因为一下拿出500，家里面人都劝我慎重慎重，即是刚需也带点投资意味，还是希望能买一个未来有潜力等我有孩子时好换的房子。希望章哥给一些地段和楼盘以及选房思路的建议。

1、朝阳公园附近不太好找，老破小的保值好，但不宜居啊。其他的这里老公寓居多，适合自住，但保值性弱。瞰都国际就是这种情况，典型的老公寓。但这在酒仙桥呢，曾经的北京十大豪宅之一，如今的价格已经算普通了。

奥森附近我也喜欢，可这里也不太适合这个预算。自住房不难买到，保值好的比较难，都挺贵的了。名苑雅居是单体公寓，没什么社区环境，保值性弱，就适合自住和买了出租。冠军城中等吧，这预算估计看的是2号和4号的塔楼，保值也弱点儿。

这看自己的需求呗，注重自住的话凭个人喜好选择就行，注重保值的就再多看看。

2、我要建议那就先看望京呗，就是也涨了不少了。以望京东和北部为主，国风北京、国风上观、慧谷阳光、宝星国际、新航线、华彩等等。买不到合适的再看望京西，这预算不难买到。

亚运村也不算难，嘉铭桐城、紫薇天悦等等，算是不错的学区房，但溢价不高。升值什么的也都挺好，至少不落后于大盘。

其他的双井和亦庄就看自己呗，都算南城了。都不难买到保值好的，亦庄的选择更多。房子是用来住的，没必要弄得自己苦恼。还是先看自己的意愿吧，太笼统也不好建议什么。

我家有望京两套房子：一套在自住，另一套在星源国际，是商住两用单元的，在出租。以前租金高于纯住宅，但是最近发现持平了，问了一下说现在不能再注册了，不知道是不是因为这个原因。我们现在有几个方案，不知道从保值角度哪个更合适，想请教章哥一下。

方案一：我们有一个儿子，今年十八岁，过十年左右肯定需要婚房，如果需要置换的话，肯定是卖掉这个，换一个朝南的两居我们两口住，现在的三居给孩子住。两居看了中广宜景湾、望京西园三区、利泽西园一区和北京香颂。选哪个更合适呢？

方案二：卖掉换个新开盘的，东四环和五环间的保利上锦、北皋的龙樾合玺。

方案三：也许将来儿子成家时，多方凑一下付个首付，让他货款自己供一套，这套可卖可不卖。

1、星源国际五个单元有两个是商住两用，房本上写的是住宅，现在不能注册了，以后会向纯住宅发展，提高点儿单价吗？(做美梦中)要卖的话是现在还是再看看。

2、方案一中最新的房子是2009年的，最老的2000年和方案二中的新盘最多差20年，不知道保价上区别大吗？

4、如果方案三让孩子自己供，那这套房子是留好还是换成纯住宅好。不考虑学区房，贷款的话是我们两口按二套贷。经常看您的贴子，觉得很有收获，(当初买星源国际就是因为不懂商住两用和纯住宅的区别。早明白就好了)

1、星园国际，70年公寓。跟是否能注册关系不大，那是单独算钱的。主要是近期写字楼市场行情不太好，拖累了办公性质的公寓租金。

房本上的住宅指的是土地性质，二类居住用地。但开发商违规盖成了商办，所以使用性质就是公寓了。相当于拿做西服的料子给做了个工作服，浪费了好材料，但木已成舟，无法更改了。

就算是往住宅发展，性质依然是公寓，全北京除了学区房没有升值好的，可学区房的公寓也是溢价给撑着，去掉溢价都一样。以后会随着到升值的，但大概率还是落后于普宅大盘。

常规建议是要么就别买，买了就别卖了，相当于割肉，挺疼的。这看自己，注重租金就留着，注重升值什么不太合适。

2、房龄和保值有关系，但不起决定作用，市区的老破小保值性最强，郊区的新盘大多数全都跑输。这还是由地段内的配套为主，房龄和品质什么的都是辅助。这几个新盘我也没去过，不熟。所以还是自住为主，保值什么的没二手房稳妥而已，不太好相比。

3、区别比较大，望京这种板块属于可遇不可求的，当年谁也没想到能发展到这种程度。天时地利人和缺一不可，其他板块想复制比较难。

尤其像双合这种地段，本来就挨着垡头，边缘集团的定位，而且执行的还挺彻底，到现在也是安置房和保障房居多。写字楼连一个焦奥中心的入住率都一般，非说能发展超过望京很难。这就跟我老幻想能挑战泰森似的，理想可以有，万一实现了呢，只要不被打死，就有下次挨揍的机会。

北皋这地段要说不错，这就等着看政府的规划实施吧。不过这种新区在北京太多了，绕着五环六环有的是，谁也说不好哪儿能先得到政策倾斜先发展起来，赌一把吧。就是这价钱不便宜，8/9万块钱，品质达到得望京12万的才基本能保值（地段差+溢价率），否则也比较难。可这楼面价就6.5万，开发商不赔就是好事儿。一共才8.5万的建面，公租房就占了小3万。而且还不允许物理隔离，我是想不出来怎么弄才能保证品质，不懂。

4、我是一般不劝人卖公寓了，老挨怼犯不上。还是这句话吧，注重租金就留着，注重升值再考虑置换，二者必选其一。

5、总之吧，如果是我的话会卖掉置换，留着的话还是长期跑输大盘，不可能有逆转。置换就在望京，首选房龄新品质高的商品房，不好买到的话再看老小区。纯自住的话再考虑买新房，那就凭个人喜好了，和投资什么的关系不大。

我是东北人04年在丰台天伦锦城买了60平一居室，后来因为工作变动离开北京，房子一直出租。看今年的楼市多重政策打压，二手房有价无市，我在老家也生活稳定没有在回京的打算，这套房现在是出售变现呢？还是继续出租，请您分析一下天伦锦城这个小区的前景，大环境下能跑赢大盘吗？想听听您的建议

1、天伦锦城，如果是我的话就先留着了。

2、2004年买的，那会儿天伦锦城也就3000多不到4000块钱，现在好歹5万左右。升值幅度略弱于北京大盘，让新发地市场的混乱给耽误的。但这两年市场在疏解，尤其去年的疫情更打击了新发地，搬迁速度很有可能加快。

那如果真的是搬走，这地段可就真的是四环边的好位置了。只要是重新规划，过去被耽误的超市公园等配套都会补回来。4号线本来在期颐百年门前是应该有一站的，也有可能补上。

大概率是会搬迁的，而且就算是先不搬，去年到今年的环境也已经好多了。我前些日子去过一次，当地人说从疫情之后就没堵过车，商户们也少多了。

3、所以要是我的话就留着了，已经这么多年了，不差这几年。看看规划和新发地的进展情况，在眼看着有希望环境变好的时候给卖了有些可惜。北京是打压，可全国哪儿有鼓励的啊，鼓励的地方又都是小城市，没北京保险。

天伦锦城跑赢大盘不敢说，但在环境整改，地铁通车的情况下，至少不再落后是大概率事件。

首套首贷，首付资金250左右，在太阳宫附近，家教老师，年收入50-60，孩子明年幼儿园，非京籍。周边能够得上的也就是西坝河东里了，但500万以内的几乎都是无电梯顶层 85年房子的两居60多平。太阳宫地铁口2000年以后的能买新纪家园40多平的房子目前在考虑西坝河东里，或者天通苑板块大两居或三居。想咨询一下章哥您的建议。（目前哥哥那还可以借100万）不知道如何选择。

1、收入很高，支撑月供没问题，就是首付相对略低了。现在一直限贷，首贷资格也基本就是贷满300万，再高很难。而250或350的话，多贷一些也意义不大，税费未必划算，所以最高能买600多万的。

2、孩子幼儿园，哪年上学？如果是2025年之后，那可以考虑学区房，朝阳区能买到学校好溢价相对低的，这预算也没问题。高峰期是2022-2024年为主，2023孩子最多，在这期间非京不好保证，过了高峰期大概率能进入对口学校。

新纪家园基本都是回迁房，塔楼板塔，自住合适，保值什么的中等，属于好板块中的一般小区。小学朝师附小，中学人朝。可人朝的的孩子多，中学未必能有那么多的学位，承担了溢价却不稳妥，不是太建议。

如果看了西坝河了，那可以向南看看新源里一带，中学小学都是清朝，比西坝河的中学清朝更有连贯性。价格差不多，或者略低些，同样没有溢价，只是学区更好一些。

3、天通苑就是自住为主了，基本都是经适房，这些年的保值也不错，没落后。学校普通吧，新开的清华附小还不清楚什么情况。

总之自住为主就买天通苑，保值性和老公房差不多，没风险。如果也注重学校的话再看朝阳的这几个。