房子够住了吗？如果我们都沉浸在这个问题中，永远都出不来，因为这根本就是一个伪命题，房子再多，也永远有人觉得不够住，房子再少也永远有人好多套。

不管你认为房子够不够住，其实都改变不了房地产内在逻辑的变革。曾有中介大佬说过：“中国人今天已经不缺房子了，基本已经解决了房子的居住问题。核心问题在于，房子的分布上不够均匀。我国住宅房屋的供应分布和人口地域分布，实际差异是非常巨大的。”

我觉得这个说到了点上。单纯说房子缺不缺意义不大，更大的意义在于哪些人缺，哪些地方缺。

理解了这一点，我们接下来或许更方便说一说未来房地产的发展方向，基本上呈现三大趋势，总结起来就是，城市化、城市更新、城市群，即三大“城市”方向。大涨时代结束了，但对于房地产行业的发展前景，也不要过于悲观，经济增长也不会受到太大影响。

前不久经济学家任泽平表示，“众所周知，中国城镇化率已高达63.89%，等到了百分之七八十的时候，城市化增速就放缓了，所以城市大开发还有最后十年的窗口期。随着增量的商品房越来越少，房市就会进入存量时代。”

通过任泽平的话，我们可以看到城镇化发展还会加速推进，毕竟离发达国家的80%还有很大差距，未来至少有2-3亿人口要进城。虽然不会像以前，但是依然有很大的空间。无论是不是最后10年，你都应该牢牢抓住未来10年的城镇化红利。

不展开说，单说一个老旧小区改造或旧城改造，就足以带动众多行业发展。因此，这也必将成为新时代经济增长点。比如，改造中，建材、停车设施、电梯等都会有很大的需求。

可能不像开发赚大钱赚快钱，但是这可是细水长流的好营生，做好了，机会很大，从向开发要红利到向管理要红利。

众所周知，不仅仅是我们的房地产，整个社会都在从追求高速向高质量转变。高质量发展将倒逼房地产行业提高产品质量，提高工艺技术，提高效率效能，一定会淘汰一批滥竽充数的房企，从而催生一些匠心精神的大国工匠企业。

我看好某些做高端住宅的企业，他们把品质和服务做到了极致，当然还有很多不足，但方向是对的。

同时，高质量追求也会拉动新的住房需求，特别是改善型购房者。房地产市场已经进入了一个高品质、多样化、精细化的时代，科技、智能、环保等建筑建材兴起。随着房地产回归居住属性，购房者越来越理性，对房子的追求将会更加本真，这对开发商来说是一个挑战，但也对优质企业是个机会。

这一点跟城市更新一脉相承，都是在追求高质量发展阶段的新需求。

我说过，未来房地产发展的三个方向是，城市化、城市更新和城市群。三者相辅相成，缺一不可。去年就提出来，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。

城市群的龙头城市如何发挥优势？又如何起到带动和辐射作用？随着长三角一体化、粤港澳大湾区建设、京津冀协同发展的提速，周边中小城市的住房需求及软硬件产业配套都有一定的机遇。

前边说到了，房地产正在从增量市场向存量市场转变。中国房地产行业历经20多年快速发展，住宅供不应求的局面现已扭转，未来新增住房需求无疑会大幅下降。

根据全球房地产发展路径看，存量房的销售租赁将逐渐占据中国住宅市场交易的主导地位。从国家布局来看，未来二手房市场和租赁市场也将大有可为。中国人均居住面积已达到相当高的水平，而未来更大的任务在于盘活存量、减少空置。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞预测表示，2025年左右城镇新建住房面积的增量将会出现拐点即年增量由持续上升转向绝对下降。也就是说，城市化空间从规模扩张正转向存量更新。

事实上，当下，中国的二手房交易量占比仅为33%，与发达国家相去甚远。根据另一项相关数据统计显示，未来5-10年，新房市场大概维持在8-10万亿、二手房到达10万亿、租赁3-5万亿、商办3-4万亿、家居家装4万亿、物管管理2-3万亿，大居住领域是一个超过30万亿级别的大市场。

甚至在我看来，这个数据还显保守，可能还不止这些。随着国家政策导向性的延展，很多人的观念也会发生改变，将会大幅拉动市场交易活跃。而近年来，国家大力发展租房租赁，就更为存量市场带来无限想象空间。

近期闹得比较欢的是中介的去留，今天不讨论，但我想说，随着市场的成熟，卖方市场逐步向买方市场转化，买方的话语权越来越大。中介本质上就是服务行业，但过去，粗放式发展阶段，这种服务并不尽人意，甚至被草莽江湖所取代，市场长时间紊乱，房产中介水平参差不齐。

未来，不仅仅是靠掌握着房源的垄断权，更要在市场中占据提高找房服务、买房服务和交易服务意识，谁能提高找房效率、交易人效，谁就能掌握话语权，在市场中立于不败之地。

市场很大，机会也很多，但是行业正在洗牌，淘汰过去粗制滥造的服务，迎接新时代精细化、高效率服务，为一些赋能行业、赋能终端需求者、打造最高效房产新生态的大居住服务平台创造了前所未有的机会。

近日，国家就提及了农村住房长效发展机制的概念。这是新的提法，也意味着未来在乡村振兴大背景下，农村住房更新也将有很大的发展空间。不展开说了，以后再续。

有人就有需求，但我们追求的不是一时，而是一世，人地集合，供求匹配，房地产才能得到健康持久的发展。作为房企、购房者也要顺势而为。