焦点财经讯 盼盼深度调整中的房地产行业，运行逻辑已发生根本改变。“高杠杆、高周转、高增长”的旧格局和旧模式难以为继，探索建立新的发展模式迫在眉睫。

8月8日至11日，2022年博鳌房地产论坛如约而至。这场以“创造未来 寻求破解之道”为主题的行业盛会，汇聚了来自房地产业、金融业、地产上下游各业态的商业精英和专家学者，以期共同明辨行业更加清晰的未来。

从前，我们辩论房地产模式将如何改变；现在，已经真正面对这种改变。当市场跌入底部，当企业面临调整，重新向上的力量将来自何方？8月9日上午，在博鳌铿锵行“债务危机与解决之路”主题讨论上， 东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇、中原集团主席 施永青；德信控股集团董事长胡一平；中城新产业控股集团有限公司董事长刘爱明；海南雅诚房地产开发有限公司董事长朱荣斌；金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长 郝一斌；保利发展控股集团战略研究院院长、战略投资中心副总经理吴定金展开了探讨。

关于现在市场是否触底的问题，施永青表示，现在有没有触底还不敢肯定，但是担心很多人掉下来就跌死了，这次开发商和它旁边的服务商可能都跌死了，没有机会再爬上去。

胡一平指出，有些地方已经触底了，但是有些供应量太大的地方可能还没触底，还有二次探底、三次探底。还有一个概念大家没搞清楚，所谓触底，并不是说房地产这个行业触底，而是要看是地价触底还是房价触底。其实现在我认为房价在很多地方已经触底了，因为按照以前的拍卖规则，留给开发商的空间是很少的，这个地方降的空间是有限的。相反就是有些政府出让了以后，它的地价下降还有一定的空间。

在刘爱民看来，市场还没触底。他算了一笔账：假如说去年销售2000亿，今年同比下降40%，无论是央企、国企还是民企都差不多，就算全年下降40%可能还算不错的，如果去年卖2000亿，今年就缺口800亿，这800亿怎么卖？卖项目是卖不出来的，银行贷款也不可能支持，股东哪有800亿再投进来？

“所以我觉得这个游戏没完，随着时间推移它可能越来越严重，现在大家能挺的是因为还有点家底，实际上都在用过去的积蓄。这个帐还没人算，从去年第四季度到现在已经拖了三个季度了，再熬两个季度到年底，到明年是不是还要再熬两个季度，这个帐大家还没算。它每个季度都会有变化，它的问题就在这里”，刘爱民指出。

郝一斌表示，地产是一个周期性行业，中国地产行业所有的调整都是周期，以前是库存周期的调整，并没有出现大规模的产能出清，这一次调整是前所未有的产能出清的调整。现在应该是一个从衰退期到萧条期的过度，我们一般说触底是它到了萧条期，下一阶段会走向复苏，恐怕这个时间会比较长。

现在这个底在哪里？郝一斌认为，如果整体而言可能没到底，但是具体而言，以后有些城市是到底了，我们看到有些城市的去化周期十几二十个月，但是我们终究会触底，在好的时候它会调整，坏的时候它也不可能永远活不过来，从更长的历史来看，这个行业不会消失，大家还是要吃饭、穿衣、住房。这个行业会重构成什么样，这个调整的过程很难推断，但是它总是会触底回暖，变成一个新的稳态。

那么，假设市场真触底了，行业上行的力量究竟在哪里？

胡一平认为，所有的公司要在目前已经布局的城市里面深耕。

朱荣斌称，危机是非常严重的，但是行业是不会消失的，有变局就有机会，“我是今年刚刚开始创业，如果没有这次危机，可能我都没有这个创业机会，我觉得优秀的企业还是要坚持信心，未来的路会越走越好”。

吴定金表示，我始终认为这个行业还是个好行业，因为在现有的最新的价格体系之下，也就是说在最新的土地成本的前提之下，我们发现依然有很多税前成本利润率有15%的项目仍然有不少的选择，包括有的公司要求销售净利率8%到9%以上，我认为这仍然是存在大量的机会的，只是说你怎么生存下来，怎么在新一轮的发展中再出发的问题。所以我并不认为这个行业就没得做了，反而是在新的价格体系之下，又会有新一轮的发展，这是在供求再平衡、行业出清之后，以后新一轮的机会，所以也不能完全悲观

他认为，行业的向上的力量在于两点：一是围绕着真实的需求展开，越有真实的需求越有上升的力量。二是有比较优势的企业，现在信用、品牌、专业能力和管理能力是新一轮分化的主要因素，如果这个企业在这方面都有优势，我认为是它的上升的力量。

在刘爱民看来，最近一个政策非常好，就是REITS对产业园区开放。确实我看到非常好的项目，最近一个央企的项目，成本8个多亿，如果上REITS可以发到15亿，这也是暴利。