从今年年初开始，房地产行业就出现了急转直下的趋势，不仅把很多刚入房地产行业的人心态搞的有点崩塌，就连准备今年买房的人也变的小心翼翼，就怕一不小心出现什么问题。

4.沈阳、武汉、哈尔滨……也都在试探性的松绑楼市。

广州第三轮集中供地有地块取消了“限房价”要求，有人说这就相当于是给限价在悄悄“放水”......

就在本月的26日，烟台四季度的土拍大幕即将开启，其中开发区、芝罘区和莱山区等不少热门板块的优质地块都处于待拍阶段，接下来又有板块格局要变。

而在过去的国庆和双11，烟台楼市也经历了一股促销热潮，不少楼盘的优惠力度也是空前的大，以无法抗拒的价格优势来换取数量的漂亮。

那么，烟台楼市今年到底发生了什么呢？让我们一起先来回顾下近一年烟台楼市各板块房价涨跌情况吧！

其实，如果对比2020年的情况的话，各个板块的房价变化还是很大的，23个板块中只有5个保持持续上涨姿态，18个板块出现不同幅度的下跌，其中，芝罘区和牟平区内的全部板块成交均价均呈下降趋势。

同比来看，福山区中心居住板块、开发区潮水板块和南部居住板块、莱山区北部海景板块和南部村改板块等都有小幅的上涨，最高涨幅可以达到15%。

开发区南部居住板块涨幅最高，为15%，分析得知主要源于区域内瑞玺公馆、盈科品园等高端住宅项目成交影响，拉高了整体均价，南部居住板块因为有着优质的教育资源和衡山路商圈等丰富的配套，持续热销。

提起莱山区，很多人的第一印象就是：这不是有钱人聚集地吗？确实，莱山北部海景板块占据了稀缺的海景资源，今年入市的青特悦海府28000元/㎡起。

当然绝大多数板块同比去年都出现了下跌趋势，比如牟平区北部滨海板块、芝罘区中心板块、鲁大板块和只楚板块等，最高跌幅22%，如果拿最高上涨和下跌的来看，差距这就拉开了。

芝罘区老城陈旧、交通拥挤，有钱人都要去东边莱山，要么就是外来人口多、政策红利的开发区，选边站，市场被“东西撕裂”的比较明显，如果无法获得新的发力点，随着人口的逐渐从板块流出，价格支撑会逐渐乏力。

相对而言，有些板块就很平稳，比如开发区北部沿海板块、莱山区中心板块、牟平区中心城区板块等，福山区北部工业板块和中心居住板块的表现就很不错，涨跌幅一直在稳定在3%左右。

福山区和牟平区作为烟台楼市的房价洼地之一，多以刚需客户和项目为主，所以价格比较稳。

而中心板块作为莱山区最为成熟繁华的商住区，虽然没有北部海景板块距离海边近，但生活便利度高，滨湖万丽、鲁商金茂观海印象、融创蓝天壹号和融创壹品等热销楼盘均价也大多在13000元/㎡左右。

房价方面来看，烟台六区23大板块中14板块房价过万元，同比去年减少1个。其中，莱山区和开发区几大板块均价全部过万，芝罘区除去只楚板块，其他5大板块房价均过万。

不得不说，这几年房价上涨之后，烟台均价在万元以下的楼盘真是越来越少了，从不同价格段成交套数对比分析看，目前，房价在12000元/㎡-15000元/㎡和8000元/㎡-10000元/㎡单价段板块占比重较大。

从以上可以看出，房价在12000元/㎡-15000元/㎡之间基本以改善为主，集中了开发区北部沿海板块和南部居住板块、莱山区中心板块和烟大板块、芝罘区南郊和幸福板块等几大热门板块。

而房价在10000元/㎡-12000元/㎡之间的开发区八角大季家板块、莱山区南部村改板块、高新区北部观海板块和芝罘区鲁大板块，也是刚需和刚改都比较关注的区域，八角大季家土地资源丰富，此前烟台也明确今后大力向西发展，刚需的可以看看。

房价在8000元/㎡-10000元/㎡的板块也比较多，这个价格就非常的适合买刚需的朋友了，在烟台中心城区这个房价可以说非常的低了。

从目前板块上来看，福山区北部工业板块、南部新城板块和中心居住板块、高新区南部村改板块、芝罘区只楚板块是比较热门的区域，相信明年这几个板块依旧是值得关注。

对于买房人来说，尤其是刚需房和年轻人，价格一定是最吸引人的地方，而这几个板块的最低总价不足100万。

而在即将开拍的烟台六区11宗涉宅地块中，起拍楼面价基本集中在4000元/㎡-6000元/㎡，是改善型买房人可以考虑的类型。

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