烂尾楼断贷的情况下愈演愈烈，甚至有一些境外的金融机构甚至就断言说，这就是中国版次贷危机的引爆点。然后，关于烂尾楼的问题，涉及多个责任主体。以及对于银行系统真实的影响，以及房地产公司的资金都去哪里了，今天就几个大家关心的问题，咱们先认真讲一讲。

根据最新的银行数据，如果存量的，就现有的所有的烂尾楼全都断贷了，影响银行的利润大概13%，影响银行的不良贷款大概上升40%多，上升到大概百分之二点几，不到3%的这么一个情况。总体存量的这些烂尾楼，假设最坏的情况，大家都不还贷款了，这个情况对于银行来说影响不大。不能说不大，只能说不会对银行有致命风险，但是请注意啊，咱们有存量，还有什么，还有增量，大家还记得吗？咱们在2021年卖了18亿平米的房子，然后今年还有十几亿平米的房子呢。这里边儿烂尾楼的概率，没法算，为什么没法算？因为曾经市场好，市场活跃的时候，烂尾楼相对较少，现在大家也都知道房企有多难，现在也都知道，大家买房意愿降低了很多。根据公开数据，今年上半年，买房的这个销售额比去年少了28%。

关于烂尾楼，我只能粗略地说，有可能越来越多，这是一个动态数据，不能给你具体的，那接下来我借用一下其他研究机构的数据，来自广发地产的研究部的数据显示，停工面积占整体比例大概5%，违约房企停工面积占比约20%，违约房企占行业总产值产能的比例是20%。那具体到施工面积的数据是多少呢？目前停工面积约五亿平米，刚才也讲到了，随着房企卖房越来越差，经济越来越差，老百姓越来越不买房。那么这个停工面积，这个存在烂尾的可能性，还得往上加。

如果这些存量数据，全都断贷的话，银行的资产受影响有多大呢？大概两万亿。所以说，总体来说，存量虽然咱不怕，怕的是增量，今年再增一批，明年再增一批，后年再增一批，那这个就谁来都救不了。所以这件事儿，大家一定要发展眼光去看，现在肯定不怕，而且按照银行说的，现在存量也不都停贷了，只是说越来越多而已。

那接下来有什么新的解决办法吗，新的解决办法呢，就是咱们银行央行没办法了，放水印钱把烂尾楼救了，曾经咱们在90年代末四大行破产，那不也是印钱兜底兜回来的，等到咱们加入世贸组织，经济腾飞了，能把钱赚回来，把这个窟窿给堵上了。咱们曾经也干过这事儿，现在呢，这个最后的杀招。但是这个最后的杀招，能不用就不用，不到万不得已不能用。

那现在怎么解决？现在的基本情况是地方政府牵头，项目方牵头，以及有实力的房企，能收购并购的，就去收购并购。这是一个官方能够给的一个解决方案，这也是目前为止，相对来说靠得住的方案。但是那么多烂尾楼，那么多小区，然后每一个项目的产权纠纷问题、债务问题、资金问题和各种窟窿的问题还不一样，只能挑那些好收拾的楼盘先复工，这是一方面。

还有一个从根本上解决的问题的方法，让房企融资，别把房企掐死，让房企卖房，把房都卖了。回款，这样也行，从根儿上所有方法都活了，所有的烂尾楼也就都活了，这是另一种解决方案，

那还有一种解决方案，什么方案，这是到目前为止是最万不得已的，咱老百姓最万不得已的，就是老百姓辛苦点，再掏个建筑费，每平米也就一两千块钱，最起码先把楼给盖上，这笔钱呢，你也不白掏，为什么不白掏，因为本身这笔钱就不该掏。这笔钱算在房地产的身上。但是你要知道，这个房地产商之所以烂了，其实已经不行啦。总之现在烂尾楼的问题，你别看找出了这么多，包括宏观的，中观的，那些地方政府自救的，包括咱们老百姓自救的，你会发现都很痛苦。

这个烂尾楼的难点的问题已经给大家介绍完了，最后能告诉大家的是：别买期房，真正想买期房，你就看房企，这个央企国企，或许还可以。到目前为止，违约的基本都是私企。当然国企央企，就不点名了，可能有个别的一个两个有那么一点点问题，所以咱们如何避免呢？你不买就永远都避免了呗，这是一方面。另一方面现在楼市不太好，尤其是某些城市，非常悲惨，一定要慎重买房，关于怎么解决，只能说到这儿了。

下来给大家解决大家最关心的问题，房地产公司的资金去哪儿了？恒大表内两万亿，负债表外据说还有一万亿。几万亿去哪儿了？接下来从两个角度去解决问题，先说一个有点敏感的方向。当房企负债开始的时候，收割其实就已经完成了，什么意思？房企拿着手里的抵押物，去高周转，去加高杠杆，去和施工队，去和包括装修等等各方面去打欠条，那一瞬间收割就完成了。比如说金堂郎，这一家上市公司被欠了40好几个亿，还有一个建了迪拜高塔的那个南通几建的，硬生生地拖破产。实质上，房地产公司拿项目去抵押了，抵押之后干嘛了？拿了钱之后你会发现它可以做很多事。

接下来我要说的这个比较令人啊敏感的事情，有可能是这帮人干了坏事，把钱转移了，我不能说所有人都转移了，把所有钱都转移了，但我说在这么大规模的账款上动一丢丢小心思，一丢丢小心思就是几十亿，几百亿，10%那就是上千亿了。比如说某些企业搞了很多莫名其妙的项目。你就想想吧，是认真地真去做项目了，还是通过这个项目，把钱转到什么地方了，你懂的对不对？好，这是一种钱的可能的去向。因为我没有具体证据，我不能点名，也不能说谁就这么干了，但是这个逻辑是成立的。这是一个方向。

第二个，还有一个方向，有些企业，比如说老板特别担责任，比如说某些老板，某些房企老板老掏腰包，掏一次掏两次，掏三次，而且是掏了很多钱去给自己的房企续续命，输血，给员工发工资。这些房企呢，很明显他搞坏事儿的可能性就比较小。但如果假设他没干一点坏事。那他的资金去哪儿了？这就是无限循环的债务里边儿崩盘了，几个例子，以前的时候管得松的时候，地基打好了。这地儿就可以卖，就可以去拿预售证，就可以去卖了，只要地基打好了，他就可以继续抵押，再贷款，再去拿地。他不是一块地盖好卖房再拿一块地盖，不是这么玩儿的，有可能这块地刚打好地基，把钱抽身出来，甚至是你们买房的钱拿出来转移了，现在最大的问题不就是监管账户的钱拿走了吗？

本来是这个楼盘的钱没了，拿走了去建下一个楼盘了，下一个楼盘他还缺钱，为什么？因为下一个楼盘的钱他也转走了，他去做更大的更多的楼盘去了。抵押一个，他没准做了三个五个十个，它是无限循环的。今年销售卖了五千亿一万亿，卖了那么多房，回了那么多钱回来，对不对？这么多钱买回来了，把窟窿填一填，该还的债填一填，剩下点儿钱，他加了更高的杠杆，拿了更多的地，去盖楼了。这个游戏大家有没有听明白，像不像庞氏骗局？只要他能玩下去，它就可以把全中国都买下来，一直盖他的楼，对不对？

这个关键点和庞氏骗局一样。一来，他借不到钱了，就是再融资也融不到钱了，第二个，房子没人接盘，没人买了。他就玩不下去了，所以钱去哪儿了，就这两个方向，一方向是那些王八蛋，某些王八蛋去干坏事了，把这笔钱捐一部分走了，变成一个窟窿，另一方面就是没干坏事儿，但是他太贪心玩命加杠杆，最后把自己玩崩，把自己玩崩了。

还有人说地方政府赚了那么多，这些资金去哪儿啦，地方政府拿了钱，每年的财政都花啦，你还真以为跟咱老百姓似的，咱们勒紧裤腰带对吧，少花点儿，少享受点儿，咱攒下来，今年攒点儿钱。咱地方政府的资金，每年都有花的地方，有当公务员都知道，有的季节年底年末要突击花钱，什么叫突击花钱，你要不把这些财政钱花完，明年中央财政转移不给你了，或者给你少了，所以每年卖的地都花啦。花到哪儿啦，那谁离权力中心近，谁就赚得多，谁就捞好处多呗，你说到哪儿了呢。

所以最后的最后，又回到我曾经讲过的，资金去哪儿啦。就两个方向，无限循环的债务一直在这个无限循环抵押的这个庞氏骗局一直在玩儿。还有怎么着，少部分人的口袋里啊。要不然中国那么多富人一掷千金，深圳那个吵架的你还记得吗？把我那40辆宾利弄过来，一辆宾利好几百万，便宜的两三百万，四十辆是多少钱啊。我当然不能说人家这个钱来得不正，我只是说举例，如果不是大家把钱都花了，GDP这么高，哪来那么多富人，对不对？不展开说了。总之，烂尾楼的事情你会发现，不管用哪种方法解决，咱老百姓都特别地苦，不管哪一种方法来解决，这种方法都非常地难实行，避免的方法很简单，期房就得了吧，尤其是小城市的期房，甭管他怎么诱惑你，比如说某些小城市又在坑老师们坑公务员们，必须要买，你就想办法别买呗。期房是一方面，另一方面关于咱们这买房慎重点儿呗，你如果你真想买，买国企央企的期房，一两年就能交房的，实在不行，二手房也可以，对吧？

真正地出了事儿了，你告谁都很辛苦，你告赢了，要么损失这个首付，损失这些年的心血，要么这个房企钱还不上，虽然你赢了，但是他还不上钱，他是真没钱了呀。

到最后的最后给大家的解释，资金去哪儿啦，不是大家想象的去哪儿了，实质上都花在：无限循环的债务黑洞和少数人的钱包。

好啦，烂尾楼的事情真的是太痛苦了，也真的是太可恶了这些王八蛋，但又能怎样呢？永远记住一句话，咱老百姓保护好自己是最靠谱的，这一关是最重要的。