近期，分析师在链家网上看到了吴中尹山湖一个小区的挂牌均价又出现了新低。

据链家网在售房源列表页显示，中海双湾花园一期一套建面98㎡的房源，挂牌总价189万，另外一套建面120㎡的房源，挂牌总价239万。

这两套房源的挂牌单价都在1.9万元/㎡左右，相较该小区25833元/㎡的挂牌均价低了约6000元/㎡。

虽然这两套房源皆是低楼层，装修也都是简装或毛坯，但是2万元/㎡以下的价格还是非常有竞争力的。

从小区的成交记录来看，已经有房东以差不多的单价售出，且相较挂牌价还降了6万。

该小区的地段在尹山湖都算是比较好的。中海双湾花园一期出门约600米即可到达2号线独墅湖南站，东侧就是东方大道，出行便利。北侧是尹山湖水街，西侧步行约500米即可到达尹山湖畔，生活便利度较高，约1.9万元/㎡的挂牌均价呈现出较高的性价比。

中海双湾花园一期的成交房源列表页显示，高层房源的成交均价在2.2-2.3万元/㎡。

楼层不同，洋房的成交均价也有所不同，高楼层的成交均价在2.6万元/㎡以上，低楼层的成交均价则在2.5万元/㎡左右。

要知道，在尹山湖2019年的高光时刻，中海双湾花园一期的成交均价一度达到3.1万元/㎡啊。

从3.1万元/㎡到2.5万元/㎡，不过短短3年时间跌了6000元/㎡，不禁让人唏嘘。

2019年8月，合景叠翠峰挂牌单价为33181元/㎡，2021年8月挂牌均价为29304元/㎡，今年8月挂牌均价为26795元/㎡，相较去年同期又跌了近3000元/㎡左右，相较两年前则下跌了6000元/㎡。

2019年8月，弘阳上湖的挂牌单价为35000元/㎡，去年8月挂牌均价为30901元/㎡，今年8月挂牌均价为29894元/㎡，相较两年前则下跌了5000元/㎡。

从各个小区挂牌均价来看，板块二手房之前基本以刚需自住为主，以中小户型居多，建筑年代相近，各小区的挂牌均价相差不大，基本在2.5-3.3万元/㎡左右，保利悦玺、保利悦都等小区因为开发商和产品力原因，挂牌均价皆达到3.1万元/㎡。

从整个板块的二手房来看，靠近2号线站点、享受临湖生态资源、品质房企开发的小区挂牌价格普遍要高于其它项目。

总的来说，近一年时间，尹山湖板块内各个小区的挂牌均价均有不同程度的下跌，成交均价也自不用说。

2019年的小阳春，尹山湖房价顺势涨了一波。4月碧桂园拿下尹山湖3号地块之后，尹山湖的二手房就开启“疯狂一路上涨”的模式。

2019年4月底，中海双湾花园一套房源以3.17万元/㎡的单价成交，尹山湖的3万+/㎡的时代正式拉开了大幕。

2020年尹山湖终于迎来新的土地出让，板块新房迎来新的供应。象屿绿城观澜逸品、碧桂园云栖隐山、华润悦景湾依次入市，尹山湖二手房均价开始跌破3万元/㎡，如今保持在了2字头。

从最初刚需大本营，到后来牛气冲天破3万元/㎡，再到如今重回2字头，尹山湖的楼市去虚务实，房价算是回归到了和板块价值相符的层级。

上半年苏州出台了一系列政策以激活二手房市场，比如说解除二手房限售，提升公积金贷款额度，缩短外地人社保缴纳时间，一定程度上促进了二手房的回暖。

头部价值的品质楼盘成交价屡屡刷新，在地段上不占优势的二手房则去化艰难，房东被迫降价出售。

尹山湖在售新房绿城象屿观澜逸品、云栖隐山和华润悦景湾备案价普遍在2.8万元/㎡左右，产品力较强，目前实际销售优惠力度也较大，二手房在价格和产品力方面皆不占优势，大部分购买力被新房稀释。

目前尹山湖共有2011套挂牌房源，比去年同期又增加了600多套，这个挂牌量在吴中区所有板块中都处在较高的位置。

其实尹山湖的基础条件并不差，有地铁2号线、独墅湖第二通道等便捷的交通优势，还有尹山湖湖景生态资源，凭借着与园区近的区位优势，尹山湖一直都是“园区外溢”置业的选择。

板块内的商业配套也日渐落寞，爱琴海购物中心在今年3月撤离，阳光天地如今人气惨淡，大量店铺关门歇业。

说到底，还是因为这两个商业定位低端，拉低了购房者对板块配套的信心值。

板块居民一直期盼的尹山湖高中在7月底被宣布暂缓启动。2019年“吴中发布”官微就提到要启动建设尹山湖高中，转眼三年过去了，没有迎来实质性的建设进展，却宣布暂缓启动。

其实教育资源问题一直是尹山湖板块的短板，板块内缺少一所高标准、超优质的学校，尤其是高中。如今规划在先，兑现速度却如此之慢，确实打击了板块居民的信心。

分析师认为，在教育和商业配套存在巨大短板，将大为削弱板块的价值和潜力值。

在苏州其它区域，比如说相城元和、吴中太湖新城等铆足劲发展、资源配套相继落地之时，尹山湖的动作一直很迟钝，购房者对板块价值的认可度很难增加。

尹山湖板块配套存在短板，生活居住的弊端让板块价值撑不起3万元/㎡+的房价，如今在市场大环境的影响下，价格回归理性也是必然。

作为近年才成长起来的板块，尹山湖的二手房几乎都是次新房，且大多数为国企、央企及品质房企开发，房源质量普遍不错。

但从居住属性看，尹山湖板块还是很宜居的，板块内有地铁、有商业，但是商业还在优化，学校也有待提升。

临近园区，这背后的价值才是人们选择尹山湖重要原因。

随着园区的产业源源不断持续导入、持续升级，将会吸引更多人才汇聚，而这就是楼市的购买力。

园区房价高企，于是大量的购买力外溢至环园区板块。所以，刚需入手尹山湖板块是可以的，毕竟现在无论从市场环境、金融环境还是购买节点都是合适的。

投资的话并不建议，因为板块的资源配套兑现能力相较其它板块较慢，价值成长性较低。