前几天转发了一篇专家在博鳌论坛上的发言,特别提到了如何纾困楼市风险项目。
昨天,新华社就报道了住建部、财政部、人民银行等相关部门出台了楼市纾困的方案:
1. 以“政策性银行专项贷款”的方式支持已售逾期难交付的项目,封闭运行,专款专用;
和我之前文章预测的几乎一致:要救那些有自救行为的房企项目,背后偷摸转钱的,必须秋后算帐。
这只靴子的落地,对后续楼市有着非常深远的影响。
很明显,作为一项投资来看的话,纾困风险项目,是很难满足私营资金的投资回报要求的。
需要注意的是,银行虽然钱是“印”的,但依然需要支付成本,国有资金的优势在于资金成本比较低,低于LPR,略高于MLF。
资金成本低,那也是成本。
另外,纾困全国各地的风险项目,预计会是一个中长期的行为,这就要求金融市场在未来相当长的一段时间内都保持宽松的政策。
预售比例不高的楼盘好救,预售比例高的,相对难搞。
前面说了,纾困资金也是有成本的,单纯的帮已卖完的项目进行履约,没有收益的话,有点难搞。
所以,不排除,让部分已经买房的人,自己再补点钱,把房子盖完。
后续好卖的项目好救,难卖的难救。
一个项目,纾困资金进去了,但依然卖不掉,那怎么救?
还有个方法,搞成租赁用房,但也得好租才行。
一线城市当然好搞,但三四线城市大量的房子是缺乏实际使用需求支撑的,这种就难搞。
哪怕不挣钱,本金也得想办法回来。
回款的终极奥义是:得让人去买房子。
一线城市,大部分区域的房子,也是一样的,金融投资属性逐渐被挤压,消费属性逐渐凸显出来。
当然,依然会有很多投资属性很强的房子,因为大城市对房产,无论是投资还是自住的需求还是非常旺盛的。
无论是宏观经济还是纾困项目在微观的操作层面,要保持上述救市条件的稳定,那前提是:
资金成本的价格降低,是因为投资楼市的收益率在降低。