中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%（下调5个基点），5年期以上LPR为4.3%（下调15个基点）。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

需要注意的是这已经是今年第三次降息，1年期LPR已下调15个基点，5年期LPR已下调35个基点，这也是LPR实施以来，基点下调最大的一年。

同时，按照5月15日央行新政，首套房贷利率不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，这也意味着，理论上首套房贷利率最低可达4.1%（具体还要看地方银行加点情况）。

而对于购房者，后续的利好和预期，将会越来越多。

在新政中，明确了：“住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格”。这也意味着，从8月29日（政策正式实施）后，西安不少购房者再次拥有了一张“房票”，而且，并不需要以房换房！只需要你把自家一套房拿出来作保租房出租。

但与预想的“喜大普奔”相反，在这两天四海为家读者粉丝群以及后台、私聊中，我们惊奇的发现，大家对于这个新政其实并不感冒，甚至在沟通交流时，也有不少朋友对于新政提出了许多的咨询问题。

特别是涉及到政策细则部分的问题，非常具有代表性，不仅需要购房者提前关注，更需要住建相关部门及时明确！

从预期效果来看，这一次的新政对于刚需，甚至对于“手中资金不足、只能以房换房”的改善来说，都是没有实际利好作用的。因为政策本身的核心作用效果在于一方面满足“保租房”市场供应力量，另一方面则是给改善家庭释放房票（这里的改善家庭指手有余钱，但不想卖房想再买一套的改善购房者）。

特别是现如今，低利率购房时代下，将老房子租出去收取租金，不仅可以缓解贷款压力，也可以用低利率去买“新一套”，购买到第三套房子来满足改善需求，确实是一个非常不错的选择。

但现实就是现实，在这个利好下，还有很多问题和细则需要搞清楚。

让许多朋友不能理解的一点是，新政为何执着于“5年内不得上市交易”？

虽然从“打击炒房”的角度来看，这一点确实能够有效防止炒房客借助政策，形成“循环炒房”（例如出租一个月，获取购房资格后收回），但从大方面来说，这对于出租人而言，却有风险问题存在，这也是大部分朋友对新政不感兴趣的核心原因。

因为，在目前市场下，调控松绑、利好政策频出已成平常态势，限购、限售、限贷甚至限价政策已经在或多或少的有针对性松绑。而这一点，也成为不少购房者担心的问题所在。

假设在这5年内，市场限购政策松绑，那我出租的这个房屋还需持续出租？本身就是老破小，卖不上价格，在5年后很可能更卖不上价格。

亦或者5年内，房地产税出台，老破小不能及时出手，是否需要缴纳更多的税？

所以，更建议市场换个角度限制，例如取消“出租房源”5年内不得转让的限制条件，但增加在使用“新房票”后，家庭名下所有房源可转让交易时限由“满三满二”恢复至“满五满五”，这样既可以防止炒房问题，增加更多真改善自住需求入市，也能够降低“出租人”的5年内限制下所导致的风险问题。

不过说句玩笑话，这个5年内限制交易，是否也一定程度上是暗示5年内限购并不会有明显的放开？

首当其冲的问题自然在于，三套房资格下的贷款问题。

根据目前现行的西安限贷政策来看，首套房30%首付，二套房根据面积在40-70%首付，而购买三套房及以上的，暂停发放商业性个人住房贷款。

而这与目前新政租房换票的第三套明显相悖。

新政中唯一涉及套数的表述为：“居民将家庭名下唯一住房用于保障性租赁住房的，不认定为无房家庭”。

所以，目前在于的问题是，家庭名下大于2套时，将一套或多套用作保障性租赁住房的，第三套会按照首套住房贷款利率执行还是第二套住房贷款利率？

而这个问题目前还没有具体明确的细则。

除此外，8月16日，国家发改委等17部门联合印发《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》，其中表示将精准实施购房租房倾斜政策。那么针对于对改善居住需求程度高的多孩家庭，新政“租房换房票”是否会有政策倾斜，再降低首付和利率，以刺激和激活需求？值得关注。

这个问题也是不少读者向我们咨询的问题。

在新政中，并没有明确对于面积大小的限制。但在《政策问题》中对于面积要求的说法为：

申请入库的居民存量住房应符合保障性租赁住房小户型、低租金的要求。房源入库后，通过西安市保障性租赁住房网上服务平台统一发布房源信息，其中90㎡以上的住房应按间展示房源信息并对外出租。

这意味着面积并没有限制，小户型房源可以直接出租，大于90㎡的住宅，按间展示并出租。这也一定程度上，解决了部分“大面积”老房子想出租的购房者换房票需求。

但这也牵扯到几个问题：大面积房屋按间出租是否容易出租？运营服务企业是否愿意接受大面积房屋出租？大面积住宅，按间出租房屋，是否需要全部出租后，才能完成签订合同并获取“房票资格”？

对于不少朋友来说，新政下，出租房屋“以租养贷”确实也是一个不错的选择。但从目前来看，并不能明确得知租金大概在哪个范围？

从目前政策来看，保障性租赁住房租金按照“租赁运营服务企业可持续、租户可负担”的原则，接受政府指导。租金标准按不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%执行。

但在保租房小户型、低租金的要求下，能够拿到的租金，具体是否有一个明确的标准？能否让大家满意，还是需要相关部门给出一个大致的租金段，如按地段、按面积、按产品等等进行大致分类。

从出发点来看，西安这一次在市场上及时发力，加入“租房换房票”城市行列，确实值得肯定。

但从实际来看，将闲置的住房出租换取房票，对于不少手有多余房屋的西安人而言，吸引力其实并不高。

而这主要还是楼市的预期问题以及房企的信任问题。所以，我们更认为，西安接下来的暖市之路并不应该仅仅局限在“恢复和刺激购买需求”方面，更应该将重点工作放在培育市场信心和解决房企风险问题。

特别是在目前，楼市利好政策不断，高层着力解决房企交付问题等背景下，能够抢先一步发力，在后续市场恢复下，就能占据市场主动，带动城市发展。

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