综合机构媒体信息，年内本地已开盘的住宅项目约有40个左右，而其中6成以上均处在上半年。

与此同时，越来越多楼盘项目在宣传时有意避开了“开盘”字眼，而是选用一些更为含蓄的提法——摇号选房、认筹顺序选房、集中签约。

项目对开盘“羞于启齿”，最直接的原因自然是越来越多楼盘的去化效果不佳。

本地中原公开的统计数据就显示，上半年昆明开盘项目中，首日去化率过70%者两只手便数得过来；而到了下半年，项目能有50%的首日成去化已属难得。

仅能交出这样的成绩，也难怪大家都对开盘讳莫如深了。

一方面，通过蓄客时间的长短、认筹人数的高低这些因素，项目一定程度上是能够人为“制造”出高去化率的；

而另一方面，大部分城市都要求楼盘拿证后将所有备案房源一次性放出，不允许“捂盘惜售”，这自然使得某些高价项目在最初的数据表现上并不占优。

换句话说，去化率高的不一定就是好项目，低的也不见得一无是处。

单个项目某几次开盘去化率的高低，并不能直接与其品质优劣挂钩，更具参考性的还是整体市场数据。

那昆明年内整体的开盘去化情况又如何呢？

同样是据中原统计，整个上半年昆明项目的开盘去化率仅有56%，不仅低于全国平均水平，更降至了本地近5年的新低。

结合下半年已开盘项目的表现，本地全年的去化成绩恐怕都不会太好看。

开盘去化这一指标，可以说直观反映出了昆明市场今年的状况。

近5年是昆明改善需求快速抬头的5年，几乎快到了一脚油门轰到底的程度：

昆明锐理数据就显示，2016年时，本地成交的商品住宅中80㎡以下产品占比还能有14%左右；

但到今年上半年，其占比已被压缩到3%上下——近一成的占比全被更大面积段的产品“吃”掉了。

这种更大面积段产品的优势是全方位的，因为不仅80㎡以下住宅的成交量在缩减，80-100㎡住宅的成交占比相较5年前也损失了约8个百分点。

别小看这一数字，因为据本地房协数据，2016年时昆明的商品房成交量仅约8.6万套，到2019年时接近12万套——

粗略换算下来，相当于5年间80-100㎡住宅的成交量几无增长，甚至有所倒退。

这种现象的产生，本质原因还是供求关系层面的转变：今年昆明小面积段住宅的供应，不出意外将刷新近5年的新低。

每个昆明人应该多多少少都会有这样的感受：城市核心区域内不仅80、90㎡的住宅新品接近绝迹，甚至连100㎡以下的新建住宅都快找不到了。

少人卖少人买，小户型似乎正被昆明市场“抛弃”。图源见水印

也就是说，即使有的人还想买小户型，其可能也会因为在意向区域内找不到合适的项目与产品，而不得不将需求升档。

昆明的房子正越卖越大，但同时也有许多人抱怨房价高买不起，这场面确实有几分魔幻现实主义的味道了。

公允地评价这昆明住宅成交主力面积段这几年的上升趋势，可以说有利有弊：

其既带动市场上行推高了活跃度，但也将一部分最纯正的刚需群体挡在了门外。

因为在单价维持不变甚至微跌的前提下，面积段的提升无疑会抬高总价门槛，增大刚需的置业难度。

在信贷趋紧的背景下，这种困境又被进一步放大了。

对需求小面积段产品的购房者而言，坏消息不仅是选项少、买不起，更在于这种趋势几乎是不可逆的。

当前的市场是由供需双方共同决定的，我们看到的其实是一个结果。

换句话说，原先的所谓纯刚需群体，其实早在上一个市场阶段便失掉了话语权，已不再是市场主流，未来局势恐怕也难以逆转。

所以，不难理解为什么今年一些纯刚需项目带着现房出现后，会受到广泛的关注，并能交出在下半年市场上还不错的销量成绩了——其确实切中了一部分被忽视的需求。

另一方面，保障性住房的重要度，也从未像今天这么显著。因为即使相关群体体量再小，其住有所居的愿望，也同样应该被看到和满足。

过去几年的昆明市场是不是跑得过快了？

声量渐小的纯刚需群体，在本地是不是还占有不小比例？

他们的需求，是不是其实也需要来自市场的一定支持？

房子越卖越大，但昆明人似乎“不买账”了——这或许正是购房者发出的一种信号。

戏剧性的外表下，可能潜藏着一些被忽视的问题。试着去聆听和解决，昆明市场也许才能真正迈入下一个新阶段。