2021年真是不平凡的一年，贷款上看，年初到年末宛如过山车，从低利率低门槛——高利率高门槛——再到低利率中门槛，如果不是专业选手真容易蒙圈；政策上看，双减、限离限3套、限按揭、鼓吹房产税会让房价归零，人心惶惶到趋于平静。

对于深浸在楼市里的我们来说，这一切不过是电视剧的某一集，配角再怎么折腾，都难改主角的光芒。

北京楼市的主角，是一条看不见摸不着、但又真实存在的周期轮动线。

人最怕的不是不懂，而是似懂非懂、又喜欢以偏概全。

比如你盯着万柳学区，你会认为北京的家长们都疯了，其实真相是：还有很多家长挺理智甚至挺佛系的。

比如你盯着南四环老破小，你会认为北京的老破小不可能涨了，其实真相是：北四环不少非学区老破小还真涨了10%。

比如你盯着望京顶级次新，你会认为次新房也不稳定啊都TM跌了，其实真相是：多数次新不仅没跌，依然在涨。

比如你盯着新房吧啦吧啦一堆利好规划，你会认为只有新房才是YYDS，其实真相是：万人唾骂的、又破又乱的回天反而涨了……

比如不少家长们喜欢研究的学区房，我问你，当下时间，学区房涨了还是跌了？

最正确的回答方式是：北京学区房回到了它该有的价值区间。

小面积学区，有的房子从去年5月到今年，涨幅甚至超过60%，一个破破烂烂的小区、两部电梯20多户，这种房子单价卖到20万元一平米，就算没有“双减”，它也依然会“冲高回落”，双减无非是个催化剂，让降的速度快一点而已。

真正的收藏级学区，总价上到2000、3000万的，户型大气、通透、舒适、小区环境哇塞，这种学区房怎么会跌呢？以目前中国在世界地位看，首都的这种房子是可以传世的。

不客气地讲，是一群完全不懂教育子女、荷包也不太鼓的新北京人，内卷到焦虑后，把北京学区房最低门槛不断提高，导致了“学区房怪现象”。

提到学区房，这里我不得不提到北京的另一部分群体：无户口扎根族。

无户口扎根族就是没有或者暂时没有户口，但是有一定实力但是没有绝对实力读国际校、私立校，未来孩子不可能回老家上学的这类群体。

但是随着这些年的普及，天津户口的信息不对称优势不存在了，家住在河南18线的老王和家住山东17线的老李，都知道天津户口容易高考了，而天津那边，也知道“户口带货”也基本差不多了，所以今年以后，天津对考学的限制，又提到了一个台阶，具体是：

高中才到天津上学不好使了，你不是想要天津高考红利吗？

这可就是本质性的变化了，如果一家老小，异地对付个两三年，京津两边来回跑，还能受得了。

不说能拆散一个家，也得让人扒层皮。

总会有人受不了。受不了的，要么回老家让老人勉强照顾下，父母有时间多跑一跑。还有一分部人，现实情况是绝对没法这么折腾的。

有一些人，一定会越来越关注【距离近的环京】，环京说白了就是河北，河北高考比天津确实有一定差距，但绝对比河南、山东这种高考大省好非常多。

在关注和不关注之间，产生了什么？

从某种意义上讲，这些人要感谢16年、17年把环京玩坏了的一帮销售、叫兽等，不然真的不会实惠到现在这样。

很多人可能不知道，环京还是有相对不错的学校。

但是这里有个重大陷阱：所见非所得。（叫兽主要是画这个大饼，所以当年赚了不少钱）

千万不要买那些听着高大上的校名，不知道猴年马月才能上学。

要即买即用。

而这种东西，目前只有燕郊有。燕郊的距离，不存在跨城问题。既然都去燕郊了，那一定要买顶级学区。最主要是，燕郊学区的溢价＜20%，远低于北京50%的学区溢价、天津60%的学区溢价。

当然了，如果没有学区需求，如果你仅仅是投资，这个信息不对称，就值几十万不为过。

对投资来说，还是那句话，赚了你又不给我钱，所以仅是提醒，仅供参考。

但对非京籍人士，绝对是个新思路，不妨好好研究下，未来你孩子考上大学，要算我一份贡献哦！

北京的有钱人多，这点不假。但是有钱人不傻，当单价上到10万以上，就要有足够的顶级资源在房子里，比如：学区、高收入单位距离近等等。而这些资源，你又要考虑到稳定性。

真别认为“上只角”是一成不变的，你敢想方庄这种地方曾经叫“小巴黎”的富人区吗？

稳定的前提是几年、十几年、几十年不会有太大起伏。

我们没有能力判断一个板块几十年的兴衰，但是控制单价，是相对比较安全的做法。

我们分析了北京过去20年的领涨板块、高价板块，发现一个最基本的逻辑，如果高价板块旁边的板块足够便宜，他们的差距一定会缩短。

再教你个容易理解的角度：你现在看1980年和1960年的房子，鄙视程度区别大吗？

1980年时候，住1980年房子的人，可比住1960年房子的人牛逼哄哄多了。

随着建筑技术、智能化发展越来越快，不要觉得现在的房子有多高大上，2040、2050、2060年你再看，也都是一堆砖头而已。

所以我们推荐小规模投资的话，天通苑、燕郊这种地方，是稳的一逼的。随着时间推移，你就越来越佩服这种逻辑。

这一点和上一点是完全不同的两个点，所以要单独列举。

稀缺指的是，同一区域内，外部力量无法改变的一种特殊。

我举个前文的例子，那些小面积老破小学区房，它特殊值钱的既不是土地（因为旁边就没那么贵）、也不是小区本身，而是挂在房子上的学区属性，且这种属性，一旦改变，它将大幅贬值。

相反地，那种两三千万甚至更贵的大面积、高品质学区房，像金融街这种地方（总价更高），无论有没有学区，那种品质、那种舒适度甚至那种稳定性，是极度稀缺的，不可替代和改变的。

当然了，关于稀缺的例子，有很多很多角度和类型，有空线下讲。

如果是涨幅还没有很高的时候，找成交足够热门的板块，是比较稳的。

这里就不展开了，留点悬念，本周末沙龙会讲，还没开始报名，先种个草，关注文章或者朋友圈报名讯息。

最近没什么动力更新，原因是有人卖几十、几百的抖音课，还没我免费的文章讲的专业，而且还是抄我的......实在是心里不平衡。如果你们再不点赞、在看、转发，我也去收割傻瓜小白了......