从今年开始，尤其是过去三个月，房地产迎来了全行业的至暗时刻。土地大量流拍、二手房交易冰冻、房企股债双杀。房地产行业寒冬之下，下沉到四五六线城市的地产商 —— 碧桂园，倍感寒意。

碧桂园10月份的销售业绩非常难看，合约销售金额同比下降了15%，合约销售面积同比下降了6%，9月份的降幅更惨：合约销售金额同比下降了近30%，合约销售面积同比下降了24%。而8月份，这两个数据分别是同比下降25.8% 和22.8%。

所以赶在国庆前夕，碧桂园召开了一次轰动业界的誓师大会，要求全年死保8000亿的销售目标，完不成任务的高管 “直接请辞，谁阻碍清理谁” 。

现在的问题是：前10个月，碧桂园的销售额只有大概4940亿。剩下的两个月要补掉3060亿的缺口，这是不是天方夜谭？

而且值得注意的是，与销售金额和销售面积一样，碧桂园的总营收和净利润也处于连续三年下滑的状态之中。

比如，总营收同比增速从2018年的67.1%降到2019年的28.2%，再到2020年的负增长，几乎可以说是断崖式下跌。

净利润同比增速也从2018年的32.8%降到2019年的14.2%，再降到2020年的下降10个百分点以上。

所以说，别看杨老板最近拿着钱到处收购，他心里可能一样挺慌 。毕竟 1.7万多亿元的总负债和86%的负债率，可不是闹着好玩的 。更令杨老板心焦的是，有消息说：碧桂园还是美元债存续大户，美元债存续规模位居房企前列。

碧桂园的商业模式很独特：低价拿地，快速开发，精装修交房。碧桂园专注三四五线城市，拿地的同时，设计基本完成，三个月内开工，第四第五个月可回收资金，以实现高速周转。

所谓高周转，有人以碧桂园的数字管理法为例进行了如下总结。比如 “成就共享计划”中的 “ 567法 ”：买地之后，5个月开盘销售；6个月现金回笼；7个月达到资金收支平衡。

项目实施中的“4568法”：4个月卖楼，5个月回款，6个月现金流为正，8个月再投资。

开盘销售的 “789法”：新入市项目，开盘一周内去化率不低于70%；买地后，首期开工销售80%的货量；新入市项目，开盘当月去化率要达90%。

此外，代表快的指标还有两个：一是年化资金回报率30%以上，二是一年内资金必须周转一次。就是公司投入1分钱，1年后要回笼资金，并且要上交30%的利息。

2015年7月，有咨询公司在一份报告中对碧桂园的收楼满意度进行了梳理：行业平均值为74%，而碧桂园是72%；行业总体满意度为72%，碧桂园为67%；收楼客户签约均值59%，碧桂园为49%。

而眼下严峻的，碧桂园过往的 “高周转” 战略在楼市行业寒冬之下，正遭遇史无前例的挑战。

先是南京都市圈的句容碧桂园项目率先喊出来5.5折的口号，每平米1.2万的房子降到5500元，紧接着，该区域的碧桂园云顶项目又推出5500元/㎡的特价房，相当于在该项目一期最高顶点打了5折！如此打骨折卖房，引发了前期买房业主的愤怒吐槽。

最近，碧桂园因为降价抛售踩到监管红线，被罚了。近期，山东聊城的碧桂园项目就因违规降价销售被暂停网签。

更不利的是，因为过于求快，导致碧桂园项目质量、口碑欠佳。这些年还经常闹出人命和质量事故，碧桂园在全国各地的项目频遭维权，导致碧桂园去库存和回笼现金的压力更大。在黑猫等投诉平台上，对碧桂园的各种投诉更是居高不下。

此前，老枪财经在《碧桂园，带血的房子又来了 》一文中讲过，2018年8月碧桂园开了一次媒体见面会。当时，碧桂园在全国各地的项目工地短期内连续发生多起安全事故，致使多人死亡。

面对舆论的一致谴责，2018年8月，杨国强带着碧桂园高管召开了一次反思工地死亡事故频发的媒体见面会。

在这次会上，面对现场众多媒体记者，杨国强和身为总裁的莫斌居然开怀大笑。如此惊人一幕，外界一片愕然。在生命面前，碧桂园居然如此傲慢 ？

大家都知道，这段时间房企的美元债已演变为市场的一大噩梦，这意味着房企想通过境外美元债融资很难了。

要知道，碧桂园也是美元债存续大户。有数据显示，截至2021年10月26日， 碧桂园存续的地产美元债规模高达116.94亿美元 ，位居房企前列。

在房地产寒冬之下，碧桂园带“血”的高周转、低质量的高周转显然难以持续。而一旦高周转失灵，等待碧桂园这个身负 1.7万多亿元总负债和高达86%的负债率的庞然大物，将会是什么？

大概一年前，老枪财经写过一篇文章《 对未来20年房地产的10点判断》，当时我说，未来房地产行业最大的一个趋势是分化，龙头房企和中小房企的分化，五六线城市和一线城市的分化。

现在看来，还要加上一点：国有房企和民营房企的分化。没有口碑没有实力的民营房企和中小房企会加速出局,从今天看来，这一切，可能比预测的来得更早。

总之，这轮房地产市场剧烈洗牌之后，没有口碑没有实力的民营房企和中小房企的好日子大概率彻底结束了 。而口碑欠佳、下沉四五六线城市的碧桂园未来如何，结局难料。