从98年房改开始，中国的房地产进入高速发展阶段，2000-2020年中国住房市值从23万亿元增加到418万亿元，增长18.2倍，年均增长15.6%。

经过二十多年的发展，中国房地产的大开发周期已经接近尾声，任泽平认为主要有三个标志：

任泽平：“改革开放之初中国的城镇化率17.92%，中国80%多是农民，中国的房地产发展，和城镇人口快速增加是息息相关的。大量的人口进城，也带来了强劲的购房需求。”

“城镇化基本分为两个阶段，第一个阶段，是农村人口变成城镇人口，第二个阶段是都市圈城市群化，中国已经进入第二个阶段了。”

“现在中国的城镇化率是64%，城镇化的速度客观来讲也在放缓。”随着城镇化进程接近尾声，房地产发展也将进入新阶段。

衡量一个房地产市场增长前景的两个重要指标，一个是人均住房面积，一个是套户比，而这两个指标，中国都已经达到了很高的水平。

在谈到人均住房面积时，任泽平认为：“中国人均住房面积已经从改革开放前不足10平米，增长到2020年近35平米，接近发达国家水平。”

他又分享了套户比：“一线城市套户比低于1，未来还有一定需求；三四线城市已经超过1.1，再加上17-18年棚改货币化，很多低能级城市，年轻人走了，户均住房甚至可能超过两套。”

对于大多数三四线城市，住房需求已经饱和，任泽平认为未来中国约70%的城市房地产进入存量时代，因为没有新来人口：“东北鹤岗一套房子几万块钱没人要，杭州深圳房子每平米几万抢不到。为什么?核心还是人口流入所带来的需求以及购买力。”

任泽平：“我们现在的生育率是1.15。是什么概念呢?美国是1.9，法国是1.8，德国、英国是1.6-1.7，号称世界上前几年人口老龄化少子化最严重的日本是1.3。我们的总生育率偏低。”

“我们的婴儿潮在62-76年，那时的生育率在6以上，也就是每对夫妇生六个以上。70年代末实行计划生育，生育率开始下跌。”

“62-76年出生的这波人影响了中国的房地产进程。中国房地产98年房改以后为什么会有黄金20年，是因为这批人赶上结婚生子要买房。为什么最近大户型卖得好，是因为这批人要换房。”而随着出生人口的下跌，房地产的人口红利也在消失。

“买房的主力人群是20-50岁，20岁之前没能力买，50岁之后不需要了。按照统计显示20-35岁是首次置业购房，35-50岁是改善性购房。”

2014年以来，置业人群见顶后开始回落，购房需求迎来峰值，这是跟过去20年的最大不同，也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。

从长远看，以城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房地产税为核心推动二次房改，实现房地产软着陆和长期平稳健康发展。

对于房地产，从各方面观察来看，现在确实到了政策出手的临界点，主要是保交楼和房企重组。

一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。

另一方面，对于还在正常运转的房企包括民营房企可以加大支持力度，能坚持到现在说明管理层基本面还是过硬的。

可以考虑由这些优质房企牵头并购重组整个行业，每个这样的房企配套一个AMC和财团，给予金融工具配套。再不出手可能就晚了，就可能错过时间窗口。

行业内部的并购重组，比外部的要好，专业的人干专业的事，有助于房地产软着陆、行业结构优化、长期平稳健康发展以及保交楼老百姓安居乐业。

“中国建了那么多房子，到了今天，房地产还有没有空间?有，中国房地产开发建设的空间在都市圈、城市群人口流入地区。”

他认为人口向头部地区集中的趋势越来越明显：“中国的人口流入区域，从原来的四六分化、三七分化变为二八分化。根据泽平宏观和智联招聘的联合研究数据，全国的330多个城市，人口流入的只占20%。”

任泽平：“我们研究了世界上几十个国家后发现，人口大迁移是都市圈化、大城市的胜利。大家知道，美国在过去上百年，人口源源不断地从中部地区流入到东西海岸都市圈城市群，结果就是广大的中部地区房价长期滞涨，两大海岸线房价不断创新高。”

“再来看日本。在过去的上百年，人口源源不断的往三大都市圈迁移。日本1.3亿人三千六百万在东京都市圈，韩国5000万人中2500万在首尔都市圈。”

任泽平认为中国也正经历这样一个过程：“人口往长三角、珠三角、京津冀、广东、浙江、江苏、山东这些地方集聚。中国未来城镇化大约还有十几个百分点的空间，未来的人口流向就是19个城市群，重点就是长三角和珠三角以及区域中心城市。”

具体来看，2000-2010年粤、浙年均常住人口增量分别为191.0万、85.0万人，2010-2020年粤、浙增量分别为216.9万、101.4万人，江苏两个时期分别为56.2万、60.9万人。

人口往都市圈城市群迁移集聚，带来基础设施投资、产业分工、规模效应、创新创业、住宅投资等机遇。到2030年，2亿新增城镇人口的约80%将分布在四大都市圈、19个城市群。

“为什么年轻人愿意来大城市?因为一二线城市拼的是才华和勤奋，回到老家拼的是关系，只有来到了一二线城市，你才能有更公平实现自己梦想的机会。”

任泽平还通过对比东京的人口容量，认为北京和上海的人口增长还有很大空间：“北京是2200万人，上海是2400万人，如果城市规划包括轨道交通、教育、医疗等能够规划的好，这些城市应该正常都应该超过三千万人，北京可以再增加800万，这个城市就会变得更有活力。”

任泽平认为：“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。要判断一个地方、一个区域的房地产周期，它影响因素非常多，区位、人口、货币、产业等等。

但最重要的是什么?在长期来说，是人口。一个区域经济繁荣发展的根基还是在人，一个地方如果人口源源不断地流入，不仅房地产繁荣，其他产业也会繁荣。” （文章来源：泽平宏观）