2022年7月，进入传统的销售淡季，苏州新房市场供需走弱，价格受到本月改善项目热销影响，呈现小幅回升态势。与此同时，二手房市场稳步向好，成交实现三连升，7月创下年内新高。展望后市，8月份仍是传统的房地产销售淡季，市场大概率难见明显回升，或将会延续7月份的市场行情，直到金九银十，市场有望出现明显回升。

今年以来，全国多城频频出台松绑政策，长三角城市出台较为密集，苏州作为长三角经济圈的重点城市，自4月份以来多次释放宽松信号，4月21日苏州发布提高住房公积金最高贷款额度，5月初，苏州再次发布新政放松限购限售，提出新房限制转让时间由3年调整为2年，二手房对限制转让时间调整为不再限制转让年限，非本市户籍居民家庭购房条件从原来的三年内累计缴纳24个月社保调整为连续缴纳6个月社保。加上信贷端也释放积极信号，苏州部分国有大行的首套房贷款利率降至最低4.4%，多重利好政策加持下，市场活跃度提升，6月，进入房企冲刺年中业绩的节点期，房企推盘节奏加快，优惠促销活动频频，带动成交量上升，进入7月份，市场进入传统淡季，推盘量减少，成交量随之下降。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年7月苏州新房成交4313套，环比下降75.01%，同比下降52.33%。展望后市，预计8月份成交水平难见明显回升，大概率延续7月份市场行情。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年7月苏州新房成交均价为22895元/㎡，环比上涨7.54%，同比下跌4.45%。受到成交结构性影响，成交均价连续两月上升。进入6月份开始，低价项目集中的吴江区成交占比明显下降，高新区、工业园区等占比提升，本月改善项目成交成为主力。

进入7月份，受到传统销售淡季等因素影响，房企推盘量明显减少。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年7月新建商品住宅批准上市套数为2484套，环比下降81.7%，同比下跌59.8%。从库存量来看，根据数据显示，2022年7月苏州新房库存量为67294套，环比下降1.89%，同比上升4.15%。从去化周期来看，本月去化周期为10.3个月，较上月小幅增加0.4个月。7月份受到推盘量明显减少的影响，库存量有所降低，同时，去化表现不佳，去化周期有所拉长。

2022年7月，苏州市区有12个商品住宅项目获取预售证，较上月减少20个，共计2484套房源申领销售许可。相城区、吴江区、高新区均有3个项目上市。其中，相城区的春和万象雅苑由金茂、招商、南山、颐居、旭辉五大品牌联袂打造，是苏州第五座铂悦，更是苏州首个集中供能社区、政府首座智慧社区试点项目。作为旭辉的高端豪宅产品线，项目主打低密洋房，户型为106-167㎡三房-四房，主要针对高端改善客群，前期开盘均价28000-32000元/㎡。

从苏州区域成交表现来看，相城区本月成交领先，单月成交1037套，环比下降77.13%。其次为吴中区，本月成交1006套，较上月下降84.25%，高新区位居第三，7月成交905套，环比下降64.7%。由于6月份是房企冲刺年中业绩的节点期，成交量升至高位，进入7月份，各行政区成交水平均有下滑。从占比来看，相城区、吴中区、高新区均占比20%以上。与上月相比，姑苏区、工业园区、高新区等成交占比均有提升，其中高新区成交占比提升6.1个百分点。

从7月各大板块的成交来看，热门板块仍主要聚集在相城、吴中和吴江三区，分别占据6、5、4个席位。其中，高新区的科技城板块本月成交量跃居首位，单月成交380套，成交均价为28926元/㎡。苏州科技城由政府重点规划建设，是新区重点发展区域之一，坐拥众多新兴产业，吸引高科技人才涌入，未来发展潜力巨大。其次为木渎板块，7月成交207套，位居第二，高铁新城板块成交203套，紧随其后。高铁新城作为苏州“一核四城”中四大新城之一，并且新房项目稀缺，供不应求，市场认可度较高。

从7月苏州新房成交套数TOP20项目来看，热销项目集中月相城区、吴中及吴江区，其中相城区的高铁新城铂悦府成交套数位居首位，本月成交138套，成交均价为30537元/㎡，该项目由金茂、颐居、招商、南山、旭辉5家联合开发，旭辉主操盘，打造旭辉TOP系产品高铁新城铂悦府，以3房2卫和4房2卫户型为主，主要针对改善客群。其次为高新区的中建御璟峯，单月成交131套，成交均价为31332元/㎡。相城区的恒大悦珑湾位居成交第三，7月成交107套，成交均价为19183元/㎡。

根据7月苏州成交金额TOP20项目来看，以相城区、高新区为主，其中，高新区的中建御璟峯成交金额领先，7月单月成交131套，成交金额为6.5亿元。其次为高铁新城铂悦府，7月成交金额为5.15亿元，位居成交金额第二。高新区的远洋览月阁以4.45亿元的金额位居第三，成交均价为38564元/㎡，从区位上来看，览月阁位于狮山桥下，京杭大运河旁，占据新区狮山板块的核心地段，户型面积在105-235㎡，打造高端改善项目。

从各大房企在苏州市场的表现来看，7月销售额破十亿的房企共有2家，其中，招商蛇口领衔各大房企，本月销售金额为14.5亿元，旭辉集团紧随其后，以10.77亿元位居第二。除此之外，中国金茂以及恒泰、苏州高新也表现较为出色，分别实现销售额8.36亿元、7.69亿元和7.4亿元。可以看出，财务状况稳健的国央企仍然占据优势，如招商蛇口、中国金茂、中海、保利等仍然位居前列，同时，像碧桂园、旭辉、龙湖等部分优质民企也毫不逊色。苏州本地的苏州高新、苏州安和广悦置业有限公司以及江苏建屋集团等也有良好表现。

随着苏州前期出台的宽松政策逐渐发酵以及当前的低利率环境，加上全国性的停工停贷潮削弱了购房者对期房的信心，更倾向于购买现房，多重因素下，二手房市场稳步向好，成交量连续三月上升。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年7月苏州二手住宅成交5592套，环比上涨2.98%，同比上涨20.78%。二手房成交连续两月在5000套以上波动，且实现同比转正。二手房成交态势向好，预计二手房市场将会先于新房市场复苏。

数据显示，2022年7月苏州二手住宅市场均价为29540元/㎡，环比下跌0.67%，同比上涨2.47%，苏州二手房市场均价连续三月下滑，二手房限售的解除导致二手房挂牌量增加，二手房市场流动性减弱，市场以买方市场为主，房东降价出售的现象较多。

从各区域成交表现来看，吴中区以1197套领先各大行政区，占比21.4%，其次是吴江区和工业园区，分别以1009套和978套的成交量位居第二、三，占比18%和17.5%，成交最低的为相城区，单月成交656套，占比为11.7%。

从涨降价房源来看，7月苏州二手住宅调价中涨价房源占比为10.8%，较上月收窄2.2个百分点。自6月份以来，苏州涨价房源占比连续两月回落，当前二手房市场挂牌量增加，业主为了置换房产急于成交，多选择降价出售行为。同时也侧面反映出市场信心尚未完全恢复。

自今年4、5月份以来，苏州接连放宽限购、限售政策，市场在6月份迎来了较大涨幅，然而进入7月份，受到传统淡季效应影响，新房成交再度下滑，与此同时，二手房成交仍上涨。预计苏州的二手房市场复苏将会早于新房。展望后市，8月份仍然是传统的房地产销售淡季，市场大概率难见明显回升，或将会延续7月份的市场行情，直到金九银十，市场有望出现明显回升。

对于购房者而言，当前苏州购房环境是较为宽松的，并且可供选择的房源较多，可抓住局部机会入市。如园区核心、新区狮山的限价新房值得入手，其次，高铁新城等六大新城板块，占有一定的优质资源，也是值得看好的板块。从接下来即将入市的房源来看，预计8月将有超10盘入市，高新区、相城区、吴江区等均有新盘亮相，以改善盘为主。其中高新区的科技城板块有多个项目入市，如科技城幸福里、中建御璟峯、保利时光印象等，姑苏区即将入市的新盘桃溪澜园，可谓是古城国际范生活的标杆，项目打造9幢7-11F洋房，只有143㎡与204㎡两种户型，是青睐豪宅的改善客群的优质选择。