以民生为导向，我国的住房租赁市场正在政策引导与多方参与下规范发展。

以2007年要求建立健全城市廉租房制度的政策文件为标志，多层次住房保障体系已构建十余年。及至“房住不炒”定调，涉房行业回归民生的调控与发展逻辑日益明晰，住房租赁供给在房子回归居住属性中的作用愈发突显。

日前，自如研究院携手新华网共同调研撰写的《2021中国城市租住生活蓝皮书》（以下简称“《蓝皮书》”）正式发布，通过问卷调研、大数据排查、媒体公开报道等方式，总结了我国住房租赁市场发展成效，展望未来发展方向，为完善城市住房市场体系和保障体系以提供分析参考。

2007年，国家相关部门《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，对城市廉租住房以及经济适用住房制度提出新的要求，正是从解决城市低收入家庭住房困难的民生诉求出发。《蓝皮书》中，该项政策被定义为政府住宅调控思路的转变，其关键是要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施。

此后，公租房等政策性租赁住房成体系发展之外，住房租赁市场也在政策与民生导向下日益走向规范化发展。2016年，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布，从培育市场供应主体、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管等多个维度对培育和发展住房租赁市场作出明确指导。

近年来，在“房住不炒”以及“让全体人民住有所居”的定调下，“租购并举的住房制度”“解决好大城市住房突出问题”“规范发展长租房市场”“完善长租房政策”等政策调控随着市场等变化日益深入。

可以看出的是，保障民生坚定且清晰地贯穿租赁住房体系构建及市场发展的始终，保障性租赁住房的保障范围也日益扩大，中低收入家庭以及无房新市民等群体的住房困难问题逐渐得到系统化保障。

与保障性租赁住房同时发展的，还有租赁住房市场，尤受重视的无疑是长租房市场。民生导向下，“规范发展”成为长租房市场的重中之重。但多位专家指出，当前我国专业化的住房租赁企业占比仍相对较低。

“在‘十四五’期间，要‘尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难’是一项城市建设领域的系统性民生工程，要培育一批专业化住房租赁企业，使长租房与政策性租赁住房形成同频共振的发展格局，让广大的租房群体从‘住有所居’迈向‘品质居住’。”相关人士表示。

“结合住房租赁市场整体来看，专业化的住房租赁企业、机构化长租房占比仍相对较低。”中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹认为，发展专业化规模化住房租赁企业，是行业健康发展的重要抓手和手段。其标准化的租户服务、稳定的租赁关系，也将为租客带来方向、安心的居住体验。同时依托大数据优势、创新的品牌实力，可以满足租房之外衍生出的更多生活消费需求。

秦虹还表示，未来10年内，通过培育样板机构，打造中国特色的城市居住租赁模型，在大力发展保障性租赁住房的同时，提高机构化长租房占比，尤其在一线重点城市达到15%以上。

然而，如何不断提高租赁住房居住品质，怎样加快培育专业化住房租赁企业、提高市场供给“量”与“质”的水平，成为住房租赁行业当前面临的新课题，不仅关系到未来行业发展方向与质量，更与民生保障息息相关。

正是由此课题出发，《蓝皮书》已连续发布三年，在数据研究、调查以及模式探索方面做出诸多努力，也获得业内专家的认可。

“《蓝皮书》从政策角度准确回顾了政策发展脉络和导向，分析了住房租赁市场10年的变化、格局和未来趋势，并对当前的租客租房行为、业主托管方式、企业发展模式进行了系统性总结，对推动行业稳步向前具有重要的参考价值。”相关人士表示。

《蓝皮书》中，专业住房租赁企业发展被划分为概念确立、爆发增长以及行业深耕三个阶段。2020年，即将进入另一个10年发展周期时，行业精耕期到来。调控政策明确从“长租公寓”到发展“长租房”，更加强化住房居住属性。

“这意味着，住房租赁企业要在已有的市场基础和管理经验上，进一步以审慎态度强化精细化运营、拓展业务模式，让房能遵循长期住的本质。”正如《蓝皮书》所述，当前规范与发展仍是住房租赁行业的主要思路，核心是以一种新的发展模式助力行业走向精耕。

2021年，自如探索出“增益租”的新模式，由业主承担装修配置成本，以“收出价格透明、保底收益、收益分成”的创新机制，使业主与自如从单纯的委托出租关系，转向长期合作共赢、风险共担的伙伴关系；基于10年多对供应链的打磨，让装修成本更低的同时保障品质，使租客能享有更具性价比的居住产品。

众所周知，住房租赁企业的利润、规模与品质等紧密相关，但并非单纯的正或负相关关系。《蓝皮书》所构建模型显示，在企业房源持有量达1万间时，就必将产生开发系统成本、员工雇佣成本等。这个阶段随着规模上升而管理能力相对落后，企业基本属于持续亏损状态。

因此，在业内看来，未来住房租赁企业坚持规模与品质双向提升，坚持“长期事业”发展观和“品质先行”的根本基础，要跨过业务城市房源持有量10万间的发展门槛，才有可能使经营毛利由负转正，保持稳健经营。

对行业未来，自如管理团队认为，规模提升带来管理半径扩大，不仅要依靠强大的管理系统，还要有强大的组织管理能力和组织文化，必须重视前期投入，而无论是10万间还是100万间，“品质关”都是住房租赁企业跨过且长期坚守的第一关。

实际上，随着政策调控日益深化，住房租赁供需双方群体以及市场的变化，专业化的住房租赁企业还在不断优化提升“产品+服务+O2O+社区”能力，寻求生活居住服务商突破转型。

自如研究院数据显示，在近两年的新晋业主中，80后占比已达32%，呈现业主逐渐年轻化的趋势。据《蓝皮书》调查数据，这些年轻化的业主群体普遍有过租房经历，了解租房的痛点难点，更加倾向长期托管，更加理解“好房才好租”的理念。

自如研究院数据显示，2016~2020年间，业主单次委托出租的平均时长稳定在4年左右，但寻求5年以上托管的业主数量占比也有所提高。2016年，自如业主中愿意委托5年及以上的占比为33%，2019年这一比例则增至52%，2020年特殊时期影响下仍为46%。

同时，“新市民”群体也渐成规模，据第七次全国人口普查数据，全国市辖区流动人口为37582万人，相较2010年增长69.73%。这些“新市民”有着刚性住房需求，更倾向选择长期租房居住。《蓝皮书》调研数据显示，已有超75%的人群租房时间超过3年，其中租房6~9年的占比达32%，租房10年以上占比超12%。

这些倾向长租的“新市民”群体更加重视居住体验，对保洁、维修、搬家等生活服务方面的消费需求也较旺盛。自如研究院数据显示，自如用户年度生活服务消费总金额已突破10亿元，总频次超1200万单。

“今年，《蓝皮书》更加客观反映出，在住房租赁企业的参与下，对于提高市场供给、社区建设、服务保障的突出作用。”北京房地产中介行业协会会长李文杰称。

对于行业未来发展，《蓝皮书》通过模型测算，2030年我国住房租赁市场规模将近10万亿元，城市住房租赁人群也将突破2.6亿，住房租赁行业的“黄金时代”即将到来。除坚持规模与品质双向提升，注重差异化布局以及运营模式革新外，行业还应加速数字化进程，共建居住服务科技产业生态。