我研究了下上海楼市前20年的房价走势。
我拉了全上海涨幅最快的一个小区的数据。
最大的涨幅是在16年,较15年上浮了86%
最近的一次是2021年,比2020年上浮了38%
我又在浦西找了一个位置差不多的中环内的项目:天山湖畔花园。
这个小区的整个曲线中,我们可以看到有三次比较大的涨幅点:
上海整个楼市的涨幅,基本上与这几个楼盘的涨幅一致。
这几个疯长的时间点,发生了什么?
在这一年,9月16日、10月8日、10月29日、11月27日、12月22日,一共进行了5次降准降息,累积降息2.16%。
并在这一年央妈4万亿救市,提高了全国货币流通性。
往前推一年,就是2015年的时候,你会发现是难得一见的股市大牛市。
很多人在股市赚到了钱。
于是豪宅成交量暴增,这一波是先从豪宅涨上来的。
大量股市套现的资金进入楼市,从豪宅的口子开始推动房价上涨。
当时朋友有套房贷每月大概9100元,经过一系列降息后,在16年之后,就降到了8070元。
货币化安置的高比例也在这一年推动房价上涨。
其实,在2020年5月开始,上海的楼市就开启了小幅上涨的模式。
这次上海的涨幅主要是以改善置换领涨起来的。
经过口罩事件的影响,大家对居住环境的要求一下子明朗了起来。
越来越多的人开始盘整手上的资产,抛掉不好的房子,购入稀缺地段和品质住宅。
另外在20年,旧改拆迁的土著也为楼市的火热添了一把火。
新盘开始逐渐买不到,需求外溢到二手房,到了2021年后,相对于2020年成交价,几乎都有了30%的涨幅。
其主要的需求,与2020年相似。
一是优质环境改善;二是优质资产掌握。
我感觉2021/2022这轮涨幅后,市场差不多要开始冷静了。
天山河畔花园,在经历09年58%暴涨后,10年,11年恢复到22.2%和16.8%。
张江汤臣豪园,在经历了16年86%的暴涨后,也在2017-2020年经历了4年的横盘。
所以,在经历了21年的涨幅后。22年年底可能会是上海开始进入冷静期的开始。
今年开始,很多的情况跟08年、16年都有相似的状况。
所以对于有需求买房的人来说。
这是楼市难得一见的上车期。
而2020年的涨幅中我们看到,正是以一线城市改善的中高端为主的楼盘涨幅33%以上。
这些新增加的千万资产家庭,大多是靠优质房产的涨幅,完成了财富的逆袭。
看空的人,从98年就开始看空了。
而这些专家,靠着看空的流量,赚了钱,买了房,最后不发声。
如果你了解了我们曾经是如何度过97、08金融危机。
你再回想下如今当下是谁在拿地。
房地产,的确不再会是未来20年的的产业支柱。
但房价的稳定,是拉动居民消费的根本和信心。
不怕根本买不起,最怕的是,我本可以!