地产行业衰久了，好多人都不相信它能好起来，近些天突如起来的降息、LPR下调和针对示范房企定向发行债券的消息像几针强心剂注入行业内，结果是地产股涨了，企业的信心来了。

但从种种迹象表明，行业颓然之势并不可能快速逆转，底部徘徊尚需数月。

楼市销售乏力的城市再出新政，刺激购房的力度逐渐加大。廊坊在下调首付利率20%的基础上，8月9日宣布解除全域限购，响应政治局会议提出的因城施策；南京又新增购房补贴和落户政策，应对7月楼市成交惨淡的景象；

728政治局会议首次提出保交楼，多城积极响应，出台政策加大预售监管力度，或下发纾困基金，或派驻工作组，真正把保交付落到实处。

8月15日，人民银行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作和20亿元公开市场逆回购操作。MLF和7天逆回购中标利率分别为2.75%、2.00%，均较前值下降10个基点。降息重在激发实体经济融资需求，但对房地产拉动作用已经显现。降息引导LPR下调如预期而至，8月22日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，五年期LPR下调至4.3%，创1991年以来房贷基准利率最低值。LPR下调后降息效应将叠加，首套房贷款利率低至4.1%，已低于2009年房贷利率打七折后的4.156%。从作用上看，此举将有助于降低房贷月供负担，鼓励购房者入市，提振房地产预期。

8月16日，境外市场资讯机构REDD发布消息称，中国监管机构与部分房企召开闭门会议，计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，为龙湖集团、金地集团、碧桂园和旭辉控股等房企提供流动性支持。

消息一出，地产股再次大涨。可就在一个月之前，同样是REDD发布消息称国家相关部门正考虑设立2000亿至3000亿元的房地产基金收购烂尾楼和出台棚改专项债，当时消息一出，全行业振奋，二次棚改带动房地产上涨新周期的呼声不绝于耳。

大约一周后，郑州出台100亿房地产企业纾困基金确保交楼，武汉设立300亿元的纾困基金用于收购问题项目。此外，再无其他类似的政策。从作用来看，消息发布拉动预期的作用大于实质，但不排除后续落地真实性。

7月底，央行发布二季度金融机构贷款投向统计报告，数据显示：2022年二季度末，人民币房地产贷款余额同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点；房地产开发贷款同比下降0.2%；个人住房贷款余额同比增长6.2%，增速比一季度末低2.7个百分点，增速降至历史最低点。

企业端来看，根据国家统计局数据，1-7月房地产开发企业到位资金同比仍处于下降通道，国内贷款、利用外资、自筹资金较1-6月降幅小幅增大，定金及预收款、个人按揭款较1-6月降幅收窄，房企资金链总体仍较紧张且未见好转。

资金端来看，短期内房企投资或拿地仍将处于较为低迷的态势。央行披露的金融数据既释放了保持房地产信贷稳定的信号，也透露了房地产信贷确实在逐渐收窄这一事实。

整体市场仍处在底部。经过6月环比成交小幅反弹后，7月成交转冷，根据国家统计局数据，1—7月份，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，7月较6月环比下跌49%，几近腰斩。一是因为“断供潮”导致购房信心受损，延迟购房；二是行业暴雷风险犹在，叠加疫情防控导致经济流动性较差，未知不确定性增加，老百姓倾向储蓄抵御风险，购房大宗交易的需求被压制。据中国人民银行发布的数据显示，二季度居民债务增速进一步下降至8.1%，侧面表明房地产购房消费预期仍未恢复。

一线城市新房住宅成交稳，其余仍降。据诸葛找房数据来看，一线城市新房住宅成交面积下跌幅度为个位数，相对较稳；二线城市环比、同比约下跌35%左右；三四线城市环比下跌约20%，同比下跌约35%，相较二线略好，主要由于三四线城市政策密度大，力度强，带动部分需求导致。

成交价格方面，一线城市北京环比上涨2.32%，其余一线均小幅下降，价格基本保持稳定；二线城市价格上涨城市增多，下降的城市占比较大，但均为小幅下降。

若市场仍在底部徘徊，政府将释放更为强烈的救市信号，8月8日廊坊解除限购即是一个显著的例子。

一线城市北京定向降低老年人购房首付，也释放出政策放松的信号，未来三四线房票制度将在多地重演，全国楼市或将开启一线、二线回暖带动三、四、五线城市复苏的模式，预计未来几个月行业将持续底部夯实，进入缓慢、温和回升阶段。

风雨再大，总有帆船逆风航行，穿越迷雾，看清前路。行业不可能持续疲软，政府稳行业的基调也始终坚定，未来行业将进入良性循环、健康发展的阶段，在此，我们建议广大中小房企从以下几方面入手，坚定的熬过此轮波底。

（一）聚焦“保交付、营销力、产品力”，打通业务和组织，修炼团队内功，重点赋能营销总和项目总两类关键人

保交楼落实到位：老板亲自抓，协调供应商，并与政府机构有效对接，确保各项目如期交付。动态实时视频监控工程施工，并不定期发送给业主，提高业主信心。

团队方面，从营销团队赋能突破着手，进行案场精细化管控，全面赋能营销总，以全新的实战操盘思维，剖析淡市去化率下降的深层次原因，并各个击破，实现逆市突围。近期博志成学堂APP推出的系列全能营销操盘手训练营吸引了众多房企营销总报名，足以看到各大房企的营销赋能的重点、持续发力点。

产品力适度创新：积极参加近期博志成组织的线下产品力游学，通过实地踩盘，深度考察项目，复盘优秀房企比如绿城、滨江、仁恒的产品打造和营销创新过程，可内部组织后续的反思及转化，因地制宜大胆尝试，动态更新产品库。

项目总修炼内功：行业进入深度调整期，经营为王的导向下，项目总几乎决定了项目的成与败，而项目总的能力是否达标对于以项目运营为主的中小房企尤为重要。这就倒逼项目总的能力和角色必须应时而变，要充分发挥项目总领导力和充分调动资源的能力。新形势下，提醒中小房企一定要重点培养项目总的战略意识、开疆拓土、算大账、目标管理及解决问题等能力，保障项目经营成功。

（二）动态坚持“提质、降本、增效”，形成新的目标和评价标准，并确保把动作一定落到实处

结合博志成SQCE模型，动态坚持做提质降本增效，打造房企穿越周期实现可持续发展的能力，坚持熬过最后一个寒冬。从房企动作和行业声音来看，提质降本增效已然成为行业共识，运营效率低下一直是中小型房企的明显短板，比较好的迹象是，大多数中小型房企已经正在着手把提质降本增效的理念落实到经营和业务运作末梢，并开始取得了一些成效。