前几天跟几个银行的客户经理吃饭，他们都在吐槽最近见到鬼了，原因是越来越多的房贷客户跑过来提前结清房贷。结清的理由五花八门。

有的说：房子卖掉了，结清房贷才能过户给买主。

有的说：这几年自己的经济条件好了，有能力结清房贷了。

其实这些客户经理知道这些客户结清房贷的真正原因是把按揭房贷款转成抵押经营贷。

是什么样原因让这么多人开始把按揭房贷款转成抵押经营贷呢？别急，听我慢慢分析。

首先分析一下：按揭房贷款转成抵押经营贷真的能节省利息吗？在这个问题上有许多不同的意见，实践是检验真理的唯一标准！

假如你在2020年按揭了一套房子，总共贷款100万，等额本息20年还款。年化利率为5.2%那么这20年的总还款情况如下图:

从图中可以看出，这笔贷款分20年总共240期还款，每月还款为6710.54元。贷款20年的总利息为61万多一点。贷款100万，把房贷全部还清总共要多给银行60多万的利息，看起来确实不太划算。

那么我们再来看一下房子抵押经营贷的利息，还是以贷100万来算，目前长沙地区的经营贷利息最低的银行为年化3.75%，先息后本还款。也就是说贷100万每年的利息是3.75万，那么贷20年的总利息为3.75乘以20等于75万。

这么一算贷100万的话，房抵经营贷的利息比按揭房贷款还高也14万，这不奇怪吗？明明经营贷的年化利率比按揭房利率要低啊，结果怎么不一样呢？

其实一点都不奇怪，因为还款方式不一样，按揭房贷款是等额本息还款，也就是我们所说的复利，年化利率5.2%折合成单利的话也就是月息2厘4，而经营贷的还款方式是先息后本还款，也就是我们所说的单利，换成月息的话也就是月息3厘1，这么一算起来，经营贷的月利息确实比按揭房贷款的月息要高。所以贷100万还20年多出14万利息很正常，没啥大惊小怪的。

好，我们接着来分析：既然把按揭房贷款转成经营性贷款并不能节省利息，为什么会有这么多人不顾一切地要把房贷转成经营性贷款呢？

1：客户根本不会算利息，术业有专攻，好多客户并不懂金融，更不会算利息。他们只是看到经营贷的年化利率比按揭房利率低,就想当然地认为把按揭房贷款转成经营贷就一定会节省利息.

再加上中介一忽悠，于是乎冒出一个想法：转贷吧，早转是省钱!

2:客户缺钱，这是个残酷的现实。

疫情已经3年了，这3年来，许多做生意的老板破产了，许多人失业找不到工作，靠刷信用卡，点网贷过日子。

原以为咬咬牙一撑就会过去的，没想到3年后的今天依然看不到任何希望。许多人已经债台高筑，再也没办法点网贷，信用上卡也刷爆了。怎么办呢？

只能在房子上来做文章了，比较庆幸的是10年前贷款100万买下来的市值150万的房子这几年已经涨到300万了。

这个时候向银行申请房子抵押经营贷的话，可以贷出房子市值的7成，也就是210万，结清剩余的几十万按揭房余款，应该还能剩下100多万，用这100多万贷款可以还清网贷和信用卡，暂时解决眼前的危机，以后会怎么办，谁都不知道，听天由命，走一步算一步吧！

我想这才是最近大家纷纷提前结清房贷的真正原因所在！