新生儿与房地产，人与房的正面与反面正在加速背离，一方面，新生儿数量不断下降，二胎占比不断在提高。1月17日，统计局发了一组数据，2021年年末，全国人口14.1亿人，比2020年增加了48万人。48万，这个数字是用2021年出生的1062万人减去死亡的1014万人，得到的全年净增还不到50万人，人口自然增长率只有千分之0.34。

重要的并不是净增长人数，而是净增长人口的下降速度，从2017到2021年，净增人口分别是779万、530万、467万、204万，最终到48万，这样的下降速度实在是太快了，只用了五年，从800万量级降到不足50万，已经逼近零增长的区间。

按照每年接近200万的降幅，今年就会负增长，还有新生儿数量的降幅。拿2016年来比较，当时刚放开了二胎，一年生了1883万人。短短六年，降幅就达到了821万，新生儿数量降幅这么大，是因为新冠大流行，还是因为2015到2017年的棚改货币化，还是因为社交平台飞速发展，让年轻人的生活方式更加个性化了呢？可能这些原因都有，但第二代婴儿潮中，中年育龄妇女人数的减少才是核心的原因。

统计局局长也说了，2021年15到49岁育龄妇女比2020年减少了500万，其中21到35岁生育旺盛期的妇女人数减少了300万。年轻育龄妇女的减少从另一个指标也能看出来，二胎占比去年的出生人口里，二胎占比达到了43%。2013年的时候，二胎占比只有30%，其实我觉得这个数字算保守了。我记得前年看到一个券商的报告，二胎占比都快60%了。不管比例是多少，现在的生育主力军大部分都来自大龄父母家庭，年轻人对生孩子越来越排斥，这个是大家的共识。前几天高喊印钱生娃的专家说，生孩子不能指望90后和00后也挺有道理。因为想生孩子的人怎么拦都要生，不想生孩子了，怎么劝都不会生。

聊完孩子再聊房子，去年房地产销售额居然逆势创出了新高，还是统计局的数据，2021年，全国商品房的销售额达到了18.1万亿，增长4.8%，再创历史新高，销售面积是17点9亿平米，也马上快18万亿了。销售增长的主力地区还是东部，去年卖了10万亿，增长8%。西部和东北地区的低迷在意料之中，西部销售额降了2.8%，东北降幅直接超过了10%。要知道，2021可是正儿八经的调控大年，全年五花八门的调控政策将近700次，三道红线，二手房参考价，现代令22城集中供地房价上涨就约谈。打击天价学区房的炒作限购限贷持续加码，尤其是下半年TOP房企接连暴雷，购房者信心下降到了冰点，土地流拍潮蔓延，23个省份土地出让收入都在下滑，甚至还出现了第一个财政重整的地级市。

在如此严苛的环境下，房地产行业居然还能完成18万亿量级的销售额。只能说2021上半年实在太火热了，但是成交高涨说明不了任何问题。云南、新疆、黑龙江、内蒙古、广西、山西等13个省份卖地收入跌幅超过了20%，地都快卖不动了。去年百城新房价格涨幅不到3%，创出了七年新低，开发商更是哀鸿遍野，房地产行业违约债券67支，同比翻倍，债券违约金额已经达到了735亿元，暴增2倍，达到历史之最，用一个词来形容金玉其外，败絮其中。

把房地产行业的大量成交和人口数据的超预期低迷放到更长期更宏观的视角来看，这样的背离必然不会长久，这是一个极为朴素的道理，房子是靠人来买的，以前人口结构健康，年轻人居多，社保压力很小。GDP每年增速保持在8%以上，各行各业欣欣向荣，过去十年，买房是扩张，是进攻，是各个城市的铺张。别管城乡结合部还是远郊了，农村占着一丁点的概念都能炒起来，随便下手都可以，以后老龄化加速，年轻人断层，买房是收缩，是防御，是分化，都知道大城市的房子更香，小城市的没价值，但反过来说，正因为所有人都知道，大城市的房子反而变成了一张名牌，低估的洼地将不复存在。少数城市的少数房子又会成为少数富人排除上的筹码，或者说这些人又变成天价房，手里的筹码没了，新生儿就没有年轻人，中年人带来的婚房改善房、学区房的需求。我连一胎都不生二胎，三胎的改善房也就无从谈起。我都不想要孩子了，还管你什么重点学校怎么入学，我都不结婚了，买婚房自己一个人住又有什么意义呢？

超大城市，特大城市们当然可以说自己每年流入了多少年轻人，可以比拼轨交里程。都市圈半径24小时的不夜城，可以把城区边界扩张到5环6环甚至8环。但只要我不婚不育，租房子足够了。至于剩下那些或著名或平庸或名不见经传的小城市，就算遍地盖成高楼，也敌不过日益稀疏的年轻人连空气中都能闻到年老的气息，抵不过阴霾和衰败感的笼罩。人口大势浩浩荡荡，18万亿的房地产成交还能靠谁来接盘呢？这个问题没人能回答上来。