但各个城市的“难”又非常不同，有的城市，在艰难环境下依然能走出不错的路；有的城市正在大幅缩减；也有的城市，注定很难稳住场面。

2022年只剩最后4个月了，接下来这几类城市，谨慎入场！

第一类谨慎城市：过去多年靠卖地而活，如今卖一块地却难比登天！

好了，按照以上分类去对号入座，就非常清晰了。

其中，第四象限的城市，情况是最糟糕的，且越靠右下角的城市越难。

这里面，情况最严重的，一个是南通，一个是长春。

可曾经有多火热，现在就有多凄惨。

今年4月，南通第一批集中土拍，只挂了10宗地，就这还流拍了1宗，还有8宗都是国企托底，成交价只有58亿；

7月份，第二批集中土拍，一顿推介后挂了16宗地，结果土拍前又临时撤牌3宗；土拍当天又中止1宗，剩余12宗地全部底价成交，成交价只有61亿；

长春比南通的土地市场，凉的更早，更彻底。

2021年，第三批集中供地，长春一共挂牌12宗地，却只成交了3总，剩余9宗地均因为无房企报价而流拍，流拍率高达75%。

说到底，房子有人住才有价值，人口流失，需要住房的人变少了，能买得起房、愿意买房的人变少了，自然就没价值了。

但其实，真正在一个城市有购房需求的，绝大部分只是在市区的人；

1、市区人口流失最严重的2个城市：天津、哈尔滨，一年净流出均超10万人；

2、样本中，15个城市市区人口都是净流出的，而且西北地区居多；

这两个指标是最能直接的反应一个城市真实市场现状的了。

先看库存与去化周期吧。

这是截止2022年6月底，各个城市的去化周期分级划分。

这几个城市目前的去库存压力都非常大，目前去化周期长达30个月以上，需要消化3年；

这类城市是最多的，目前也有库存压力，去化周期都在20-30个月之间。

但现在，放眼全国，去化周期在8个月以内的，非常罕见。

这是我根据每个月统计局发布的70城房价数据做了一轮梳理。

上海在过去36个月里，房价没有跌过一次，即便是在疫情最严重的4-5月份，也没有降，魔都不愧是魔都；

2、北京、长沙、杭州，房价态势也不错，连续20个月基本都在稳涨；

长沙不同的是，市场也并不够热，房价上涨的根本原因，是之前调控很严、限价太严，但现在各个区域的限价已经在逐步放松，房价上调紧跟限价提升幅度；

3、目前房价下跌最严重的2个城市，是兰州和哈尔滨！

这俩城市简直是难兄难弟，在过去12个月里房价没有涨过1次；一个东北，一个西北，也是目前市场压力最大的两个区域了。

尤其是在表格中有过重复出现的城市，情况会更严重。

长春占了两个指标，土地财政依赖度过高但如今土地市场又过冷、去化周期又过长，而且这两个指标严重度都非常高；

兰州的问题是，楼市去化周期过长、而且房价又连续跌了一年。

而且，早在上半年，某头部房企在兰州的西北公司，因为效益太差直接就撤了；

烟台的问题是，去化周期过长，而且过去一年里市区人口净流出比较大，但两个指标都不算最糟糕的。

最后，2022年仅剩的4个月里，大家且买且珍惜。

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