截止到2021年,北京城市轨道交通第二期建设规划就已经基本接近尾声了,二期规划以7年为限,一共新增了12条地铁线路。
根据北京市公布的《2021年北京市交通综合治理行动计划》中的任务要求,预计12月北京将会完成“推进轨道交通第三期建设规划编制和报批”。
而从最近官方的消息来看,“R4东延线一期”也已经被“官宣”进入了北京地铁三期规划建设“项目库”,而且目前正在争取“优先建设”。
并由市政府第106次常务会议及十二届市委常委会第281次会议分别审议并原则同意。
第一是“R4东延线的一期规划工程方案已经确定”,并确定有“中德产业园站和临河站”两个站点。
R4东延线一期的起点是从3号线和12号线的“管庄路西口站”开始向东北顺义方向延伸,直接进入顺义仁和镇。
北京3号线可以连通国贸CBD,12号线则是通向望京和海淀,R4东延线建成后可以把国贸、望京、海淀的购房客户带向“顺义”。
这也是为什么顺义宁可不要15号线东延,也要保住“R4东延线一期”,这条线路一旦打开,就把顺义和整个城区彻底连通了。
顺义就拥有和亦庄经开区“相提并论”的资格了。
北京地铁三期规划建设的“争抢”是非常激烈的,各个区都在想方设法提出新的建设路线,希望能够进入三期地铁规划中。
2019年5月,顺义区提出的R4线初步方案是“R4北延线”,从东坝地区北延到“顺义新城马坡地区”,希望带动“整个顺义新城”的发展。
2020年10月,“R4北延线”最终调整成了“R4东延线”,并最终确定了“中德产业园站”和“临河站”两个一期站点,二期将会东延到“南彩镇”。
仁和镇最终取代了马坡,顺义南的“后沙峪”和“仁和镇”成为了顺义发展的两大核心。
我们判断主要是两个因素:一个是“中德产业园”的地位明显提高,另外一个就是仁和镇大规模承接了东城区的“回迁安置户”。
这几个身份“加持”,中德产业园是必须“通地铁的”,中德产业园不仅仅是顺义区的,同时也是北京市级重点项目。
而早在2010年,东城区和顺义区就已经达成人口疏解的“对口”,东城区棚改户在顺义仁和镇实现“回迁安置”,总户数大概是6500户左右。
也就是说,未来会有超过2万的“东城居民”将迁入顺义仁和镇,同时还带来了“景山学校”等优质中小学。
对于北京市来说,也会重点关照“东西城安置区”,毕竟是从核心区里疏解出来的老居民,能给的一般都会给。
我们对于“顺义仁和镇”的定位其实就是对标“顺义后沙峪”:仁和镇的本质就是打造第二个“后沙峪”。
目前顺义后沙峪地区由于受到“北京自贸区”+“新国展二三期建设”+“友谊医院顺义分院”等各种利好因素的推动,新盘的房价已经达到6万+,次新房的房价已经突破5万+。
顺义后沙峪地区的房价上升比较快的主要原因就在于15号线对“望京”客群的拉动,再叠加这几年新国展二期三期、友谊医院等配套的加持。
顺义后沙峪地区的未来房价有望突破“7万+”,毕竟朝阳望京的房价早就已经达到10万+了,部分都已经12万-14万了。
所以R4东延线一期通车后,我们判断“顺义仁和镇”地区的房价会从目前的3.5万均价提升到4.5万,涨幅大概在25%-35%。
所以顺义仁和镇是目前北京东北方向“刚需和投资”相对理想的“上车”地区,单价低,总价300万门槛,应该是最好的首选之一。
综上所述,顺义的R4东延线终于“官宣”进入北京地铁三期规划,给顺义未来十年的发展带来新的格局变化。
而这其中,北京东城人口的大规模疏解顺义仁和镇是推动R4东延成功“入圈”的关键因素之一,并给仁和镇带来了优质的教育配套。