哈哈，估计后面几天会稍微有点忙，下个周的文章提前发布！

这几天，很多媒体大V、砖家和朋友圈中介跟过年一样热闹，都在集体播报：调控已见底、救市已到来；最后的捡漏机会转眼即逝，需赶紧抄底上车了。

之前我就说过，媒体砖家最擅长的就是推波助澜与添油加醋；而副作用就是让你只能看到片面的冰山一角，隐藏了事实的真相。

今年对房地产的调控，是有史以来最为严厉的一年，没有之一。从刚开始的三道红线、两道红线至今，高达400多次调控；加之急不可耐的房地产税，至今已干倒诸多T0P100的房企，把所有高房价的城市都按在地上摩擦了一遍。

最早的是2021年9月24日央行第三次例会提出：“维护房地产市场的健康发展”和“维护住房消费者的合法权益”。

10月20日,金融论坛会上刘鹤富表示：房地产风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的形体不会改变。央行副行长潘功胜表示：金融市场和金融机构风险偏好，过度收紧的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场的价格也逐步恢复正常。

在9月份和10月份两个月中，各房企纷纷选择彻底躺平、拿地积极性与意愿大幅度降低，房价开始集体大跳水，诸多城市也陆续出台“限跌令”。

接着就是高盛抄底买入中国房企债券的消息，随后就是地产股一夜飘红，就连泰禾、华夏幸福这类坟头快长草的房企都飘红。从表面上看，各房企前一夜都还在哭哭啼啼，结果突然一个晚上就全体都高潮了，我严重怀疑有炒作水分。

11月8日，国研中心主持召开房企座谈会，听取房企和金融机构诉求；房企诉求集中在降低目前资金链风险，建议融资方面直接融资和股权融资的差别放开；金融机构诉求集中在解决目前悲观的市场预期，降低对上下游及结业影响。

从恒大开始到接二连三的房企暴雷事件，高层做出的反应只有一个就是：松绑房企融资，适当对个人房贷放贷周期加快保证房企资金回笼，不会资金链断裂。

还是之前说过的老话：高层出来救市的目的，只是为了避免更多的房企倒闭和防范房企倒闭引起的诸多风险问题；同时也能起到稳住预期，纠偏的作用。

由此可见，这些都不是刺激政策，只是给房企托底的救市松绑，都只是止跌防范楼市硬着陆带来的危机而已。

今年昆明的房价自五一开，新房二手房价格连续下滑，不出意外的话11月依旧如此，大家都在静候抄底时刻的到来，那什么时候是底呐？

由于昆明的特殊性，对于一个没有产业和足量人口支撑的弱二线城市来说，就不能按照强一二线或超大城的抄底逻辑和轮动来操作昆明市场的底部，不然你永远抄不对底，特别是对楼市行情只了解一二的房产小白。

比如去年疫情影响时，央妈宽信用货币大放水、5年LPR利率下调，房价大涨迎来短期牛市；但是昆明就根本没有接到牛市的水，而是在2020年底高层开始调控、利率加码之际，房价直接由阴跌转为明跌，直接进入寒冬。

但凡你在昆明操作过几套房子，经历过几次昆明房价的轮动，就不难发现在每轮调控中，昆明只要看到前面几个城市被调控，昆明就会很自觉的先挥刀自宫。当然了，主要原因是看到前面几个大哥被调控、房价下滑时，大家观望情绪就会立马体现出来，从而直接带动市场下滑预期。

昆明属于弱二线城市，房价普片高于人均收入，加上ZF负债率过高，房企操盘手又都是懂行之人；在每轮松绑政策刚出台后，还没有轮动到昆明，房价其实已经回暖，准备抄底的就会直接踏空，除非你能精准的预判拐点。

因为昆明整体经济薄弱，某些意义上来说，地方ZF更为渴望松绑政策立马降临，比如前不久悄悄放开支持地州公积金贷款一样。但只要利好政策稍微有点风吹草动，唯利是图的房企和操盘手就开始收回优惠，二手房价格就开始上扬，卖家嗅觉永远都比买家更为灵敏。

这也就是很多半瓶子玩家总是抄错底，总是经常打脸诸多房产大V的原因所在。

切记、对于昆明的房价来说，当首付成本最低、杠杆最大化、政策友好时，房价不一定就是底部、也有可能是快回暖到半坡上。政策见底、房企为了活下去拼命多次连降时、房价快接近触底，但政策却不一定友好。这一点，我相信对昆明行情了解甚多或看房多的朋友就感同身受了，很多朋友看的房很多、也研究观察了很长时间，但感觉越看越看不明白，依然一头雾水也是因为这个原因所致。

所以，千万别抱着在其他城市的楼市操作逻辑来预判昆明的底部，因为与其他城市楼市的逻辑根本不同，在其他城市的实操不一定符合昆明的实际行情操作，结果只会让现实啪啪打脸。

我每次和大家分享抄底实操和把控周期这个问题的时候，都会有很多朋友说我又开上帝视角了。其实不是我开上帝视角逃顶抄底，而是房产买卖，很多时候逆向思维和反常规的操作更奏效。

很多人都是买涨不买跌的心态，都别不好意思承认，因为我也是如此。谁都担心掏完首付，办完贷款房价就大幅跳水，换成谁都会难以接受，谁都想抄底反涨。

但每个城市情况不一样，权重不一样、就会导致周期有长短与强弱之分；就比如我上一条说的情况，很多没有实体产业支撑、人口流入基数少和经济薄弱的弱二线或三四线城市基本都是如此命运。

在此等情况下，所有的操作和判断都需要前置感知政策风向，精耕一线实际行情，才能避免踏错踏空。

前面历史文章我说过，判断最佳的抄底时机就是:首付最低、利率下调、税费减半甚至免征之时就是抄底的绝佳机会。

这是我们在之前行情好、大趋势好时惯用的操作伎俩，但在高层逐层把控下，松绑政策和刺激政策只会温水煮青蛙式的逐步慢慢放松、绝对不会让房价反扑大涨，不然前几个月的“房住不炒”、“共同富裕”和“三胎政策”就只是一句响亮的空话。加之每个城市权重不一，之前的玩法难免不再灵验。

高层也说了，因为在之前的调控政策上金融机构存在误解，导致调控过度、加上急刹车的惯性，房价的底部可能也是分化式的。说直白一点就是有的已经触底，有的才开始降或因为急刹车的惯性持续降。

比如：昆明都连续降了几个月了，好几个云南的县级城市才开始降，如大理、玉溪，最特殊的就是曲靖，中秋节昆明各房企在拼命搞促销，曲靖却在回光返照，直到9月底10月初才开始降。

我们不能一概而论的说全部到底了，赶紧入场；但也不能说还没到底，而是更应该根据城市或片区板块实际行情、政策，再结合自身需来判断，要买的资产是否到底了？是否要入场？

当然，如果你具备像钻石玩家一样敏感度，今年年底买、明年年初卖，想短时间获利套现，那确实你要把节奏吃得死死的，不然我奉劝诸位别玩火，整点现实靠谱的生计为妙。

如果硬是要找个判断底部的标准，那我个人觉得最为标准的判断就是：调控政策见底后，第一个刺激政策出台前，就是最安全且价值最大化之时。但是能精准无误踩准的人，都是凤毛麟角。

在楼市里有这样一句话：新手玩家一般死于追高，中等玩家死于半瓶子，老手死于抄底，抄底需要高度认知和政策感知。

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