中国人对买房，似乎有一种特别浓厚的情节，房产学者们说，这是“安土重迁”的观点左右了人们的买房思维。在“安土重迁”的购房逻辑下，超过90%以上的人毕其一生，都希望拥有一套属于自己的房产，无论房子好与坏，只要自己有一套房子，那就足够了，正所谓金窝银窝不如自己的狗窝。

而在指闻君看来，虽然安土重迁的“土地权属”思维确实对购房具有一定的促进作用，但并不是导致人们纷纷冲进楼市购房的根本原因。毕竟现阶段人们的文化程度都越来越高了，多数人并不会因为“一个传统观点”就花上百万元去买套房子。

自从1998年商品房改革开始，中国的房地产就正式踏上了一发不可收拾的“上涨”路，房改之初，全国房产均价不足2000元/㎡，而到了2020年底的时候，全国新房销售均价达到了9980元/㎡，比起20多年前的2000元/㎡，涨幅高达400%。上涨4倍是什么概念呢？咱们对比下黄金就知道了。

一直以来，都有“乱世藏黄金，盛世藏古董”的说法，为啥乱世建议收藏黄金呢？因为黄金是一般等价物，不管纸币的价值如何变化，黄金以其稳定增值的走势，始终保障着资产不缩水，黄金也被认为是具备抗拒通胀的有价值资产之一。那么在过去的20年里，黄金涨了多少？数据显示，20年前黄金的价格约为108元/克，现在的价格在390元/克左右，涨幅只有300%，远远落后于房产增值幅度。

对房产的“高速上涨”起到推波助澜作用的，无外乎2个因素：

在马克思《资本论》中，对商品的价格有着明确的定义，商品价值量决定价格起点，供求关系决定商品的价值表现。虽然我国的商品房市场似乎从未见到过下跌，但是房产价格终究需要回归到“价值规律”来分析。20年来，房地产高速前进期，其实也是我国城市化的快速推进期。

数据显示，1998年我国的总人口为12.48亿人，那个时候的城市化率为33.35%，按照这个比例计算，我国城镇人口总量为4.16亿。而到了2020年底的时候，我国的总人口达到了14亿人，城镇化率提升至63%，依据新的比例核算，城市总人口为8.82亿人，这也就意味着，城市化带来了近4.6亿人的净增加。城市人口从哪里来的？除了城市人生育的自然增长外，更重要的来自于农村人快速进城，这些进城人当中，有你也有我。4.6亿人进城，他们必然需要住房，所以在城市人井喷式增长下，城市的房地产也快速推进。

房地产的附加价值，同样是助推房产价格上浮的另外一大因素。在不少购房者的心里，总认为炒房才是楼市上升的根源，但其实炒的就是房产的“特殊属性”。指闻君梳理了一下，房产的特殊价值属性具有很多种，例如城市区位优势；户籍优势；城市福利优势；学校优势等方面。

举个例子：上海一套100平米的普通房产，和齐齐哈尔一套300平米的普通房产，在没有任何条件的情况下，你会选择哪一个？答案估计100%是选择前者，因为它具有地理优势，无论房产再差劲，城市的产业结构、就业需求、购房基数摆在那里，房子必然具有更高的需求价值。另外，买房落户是多数城市必备的落户手段，没有房子的情况下，你就无法在这座城市里落户，同样不能获得其他城市的福利权益；学校也是同样的道理，在单校划片和就近入学的传统机制下，优质学校的房产更受欢迎。

进入2021年下半年，房地产一反常态，不仅没有丝毫“快涨”的趋势，反而呈现出“遇冷”的状态。在楼市渐凉的状态下，房企们为了保障资金面顺畅，为了快速回款，纷纷开始“大折扣促销”模式；在二手房市场，价格也呈现出下行态势，例如有人把原本价值2500万元的房子，降低至1980万元，还是没卖掉。

为什么开发商、购房者都开启了甩卖模式？是房地产不具备持有潜力了吗？今明两年不买房，5年后“烂大街”还是“买不起”？马光远2点忠告。房产学者马光远，经常会抛出一些自己对房地产的看法，2020年至2021年，马光远也多次表达出了今后的房产态度，这也是对购房者的基本建议和忠告：

2、未来的楼市只会有三个20%，即20%的城市、20%的房企、20%的楼盘。

指闻君解释一下马光远老师上边这2句话的基本含义。在他的眼中，未来房地产不是不具备增值潜力，而是房地产升值将遵循基本的20%原则，只有少部分城市、少部分的房企、少部分的楼盘具备“潜力”，剩下的80%城市和80%房企、80%的楼盘都不值得购买。而对于多数人来说，他们并没有专业的知识和分析能力，所以根本不知道如何选择城市、地段、开发商和楼盘，所以马老师才说建议，不要随便炒房了。

无独有偶，王健林也曾多次表达出了自己对房产的看法，在一次节目的访谈中，王健林说到，你去看看城市里有多少房子了，今后的价格涨跌还用说吗？虽然王健林这句话是一个反问句，但是他想要给出的答案大家都知道，王健林是在说“房产早已经过剩了，今后价格难有多大的空间。”

在房产涨跌问题上，王健林和马光远观点一致。

实际上，房产过剩、房子供过于求确实是不争的事实了，经济学家任泽平在《住房报告2019》分析，我国城镇多有房子加起来，存量房产达到了3.11亿套，户均房产保有量达到了1.1套之多，足可见房产供给大于需求。根据第七次人口普查数据显示，2020年底，我国总人口1443497378人，城市化63%，所以按照房产总量和需求总量计算，现阶段的房子多供应了接近1亿住房需求量。

统计局发布的2014-2017年的商品房销售面积分别12.1亿平方米、12.85亿平米、15.73亿平米、16.94亿平米（由于小产权房、商住房、自建房等无数据，在此忽略），两处数据加起来总共为265亿平方米。

根据北京大学发布的《民-生发展报告》，人均30平米是正常的面积，也就是一个家庭3-4口人，住一个90-120平米的房子。这样算，现在商品房可住人数8.83亿。但由于1998年之前的房子、小产权房等类型的房子并没有统计，所以实际的话，中国城镇的房子住20亿是问题不大的。——摘自《中国到底有多少房子 ？ 这下终于算清楚了》

结论：无论是城市化速度减慢，还是房产总量过剩，都指向了一个结论——房市已经不可能重复过去20年的辉煌了。咱们回到文首的话题，今明两年不买房，5年后会“随便挑”吗？答案清晰了，马光远2点忠告值得提前看。