南京九大新城，谁才是真正的实力一哥？

桥林新城作为九大新城之一，一直是南京楼市的价格洼地。板块内不仅新房上市缓慢，就连土地出让也始终保持着“不温不火”的状态。

前段时间，桥林一次性端出6幅涉宅用地，已成交的地块中，桥林G99、G101、G102三宗地一跃成为了当天土拍42幅地中跳涨最猛的限价区域之一，吸引了不少人的目光。

根据，南京市城市总体规划（2018—2035）中提到南京拟将形成两个中心城区“一主一新”，即江南主城和江北新主城，形成“一江两岸”联动发展的新格局，同时，建设“三个副城、九个新城”。

从规划层级上看，桥林新城，又称为南京科学城，是江北新区南端组团中心。总规划面积86平方公里，是一个以集“芯”片、集成电路，新能源汽车等先进制造业和港口物流为特色的现代化滨江新城。

从2018年发展至今，桥林新城的发展应该是有目共睹的，短短三年，白手起家，区域内集聚台积电、清华紫光、上汽集团、百度、华为等企业超600家，产值超500亿元。

可以毫不夸张的说，是目前九大新城里面，成长性最好的一个。

桥林作为江北五大组团中心之一，其辐射范围、导入速度均大于其他新城，且S3号线马骡圩站未来可换乘11号线，连接江北新区核心区，未来规划层级上升为与六合共同地位的副城可能性极大。

按照规划，预计到2030年，桥林新城常住人口将达到35万人，规划范围内城市建设用地达到68.1平方公里。而目前桥林新城常驻人口仅7万人，土地开发面积远不足以支撑其进一步发展。这也意味着，从中长期目标看，桥林新城剩余的20多万人口空缺大概率要从外区导入，而吸引这些人在新城就业、居住生活，势必要在住宅、科研、商业等方面发力。

空港新城-溧水：主要承接江宁制造业的外溢，但由于行政区划，与空港新城江宁处于共同竞争关系，无法短平快地承接全南京的制造业产业外溢；

综合来看：短期内各板块打个平手，但中长期桥林更具备优势，况且桥林依托地铁及高新技术产业导入，加之区域内土地资源储备，依旧是目前低成本刚需板块中佼佼者。

教育、医疗、商业等配套服务设施逐步晚上。总建面13.2万㎡的桥林新城医院即将建设；总投资2亿元的南京书人实验学校和占地面积近2.7万㎡苏杰学校，首批学生已正式入学。

未来随着名校、产业、商业等配套全部落地，桥林新房价格还将有一波上涨。

在南京第二次集中挂地里，江北桥林一共拍出3幅地块（主要分布于桥林新城），三幅地毛坯限价均达到24500元/㎡，分别是桥林龙湖G99、葛洲坝G101、厦门国贸G102。目前三幅地中已有两幅已经开工（距离上次拿地不足两个月），其中龙湖G99已全面开工，项目内部的道路也在火热建设中。

据悉，此前桥林板块毛坯限价在2万/㎡，目前板块内新房带精装约2.2万/㎡，而上一次土拍中桥林地块的毛坯限价直接涨了4500元/㎡。这一点还是让很多想在桥林置业的刚需人士猝不及防的。

这意味着，这三幅地即使不加装修包，加一个1500-2000元/㎡的全装修，房价也会达到2.65万/㎡，加上升级包直逼2.7万/㎡。看齐五桥、雨花滨江、正方新城、兴智中心…

桥林地价的上涨，一方面显示出了浦口对于这个区域的价值预估还是很高的。另一方面，也拉平了上游板块的价格差。至此江北向南的价格梯度，已然形成：4万/㎡核中核—城南中心3.3万/㎡—五桥3万/㎡—桥林2.7万/㎡。

目前，桥林目前仅有4个项目在售（桥林老城2盘，桥林科学城2盘），其中时代艺境的价格是最高的（水沐云筑已处于尾盘阶段），均价达到了2.2万/㎡，还有700多元/㎡的装修包可以选择。

作为一个成长周期还很年轻的刚需板块，桥林有两大优势：产业已经落地、地铁S3号线已经通车。随着台积电的落户投产，地铁11号线开建，人们越来越看好桥林新城未来发展。

同时，桥林目前短板也十分明显：区域依然在发展的初级阶段，商业配套匮乏，只能依靠老旧社区商业。但后期成长潜力十分值得期待。

首先，桥林分老镇和新城两个板块，桥林新城有地铁，规划有科学城，产业有台积电，去化表现不错，靠近地铁口的房子租金1500是有的。

对于老桥林镇上的龙湖三千庭和时光泊月，刚需们则需要慎重一些。未来，新城会放开一定供应量，老城楼盘去化会更吃力。

其次，总价200万，区域内在售新房时代艺境值得入手，户型89/105㎡，最低190万即可上车。至于大家担心的横盘，笔者认为有产业、地铁、政府资源支撑的桥林新城大可不必过分担忧，况且区域内还有不少储备用地，30万人口导入才是终极目标。

另外要知道，9.26区域内拍出的三幅宅地，毛坯限价均达到了2.45万/㎡，虽然在地铁口，占据了一线（地铁、河景）优势，但在半年之后的桥林，能否支撑起2.7万/㎡的新房市场，目前来看有不小的压力。

不过，按照板块中长期规划，接下来3-5年，桥林新城会有多幅涉宅地陆续完成出让，而相对较低的土地价格以及持续看涨的板块发展空间，势必会吸引大批开发商进驻掘金。

况且桥林新城板块内楼盘定价不高，且区域在发展初期就有了地铁加持，可连接河西南，待后期地铁11号线开通，又可直达江北核心区，届时桥林新房价格追赶五桥、城北兴智不是没有可能。

总结一句话，如果手上有闲置资金上车主城有一定压力，又同时考虑地铁沿线自住的话，桥林新城是不二之选，但如果是奔着纯投资套现，建议慎重选择，因为板块价值兑现周期会较长。