而房贷利率 = 5年期LPR利率 + 加点，之前大部分银行的首套、二套房最低贷款利率为LPR-20BP、LPR+60BP。

这已经是央妈今年第三次降息了。

第一次在1月，五年期LPR降低5个基点至4.6%；

按照设想，大家马上接受暗示，为楼市冲一把销量，那么土地可以继续拍卖，财政收入也有了保障。

然而，于购房者而言，心态却产生了分化。

6.1%利率时月供比现在多了2455.9元，总利息多了82.1万元；

5.1%利率时月供比现在多了1195元，总利息多了36.7万元；

上个月月供比这个月多了174.8元，总利息多了6.3万元；

这样对比来看，过去买房的贷款利率太高了，总利息比现在差不多多出了一套房的首付。

在2020年8月份的时候，很多银行都集中将存量房贷批量转化成LPR，约定从2021年1月开始实施。

转化成LPR定价模式之后，大家的房贷一般会一年调整一次，但大部分银行则是从新一年的1月份开始调整。

比如，如果到2022年底LPR共下调了三次，下调了35个基点，如果你2022年的房贷利率是5.6%，那从2023年1月开始，你的房贷利率将下降到5.25%。

这个优惠力度，和首套房享受的优惠贷款利率相比，减负的程度有限。

如果按照存量贷款全部转化成浮动计算，累积影响的利息支出每100万30年贷款每年节省1062元，那么接近39万亿房贷平均到每一年的直接影响并不大，只有190亿左右。

因此，想买二套的人，在利率站岗时入场，现在唯一的期盼，就是给存量房贷直接打折，否则，这部分人的购买力较难驱动。

然而，房贷利率一降再降，很多人却滋生了等等党的心态。

因为7月的PMI为49%，已跌到50的荣枯线以下，这会直接影响LPR的走势，也隐示着，后续政策仍会适度宽松。

券商最新研报判断，下半年仍有一定下调空间，特别是5年期LPR报价还会有15-20个基点的较大降幅。

据2019数据，我国近六成城镇居民拥有1套房，拥有两套及更多的占四成。

所以，目前的中国家庭是真的不缺房。

缺的是人房错配，大城市房子贵，小城市房子多。

要解开房地产这团乱麻，还需要从根本上理顺供求关系。