国誉未来悦位于通州老城九棵树板块，环线东五环--东六环之间。在区域交通方面，开发商宣传的是“四横三纵三轨道”。四横指的是京通快速路、广渠快速路、新华大街、京哈高速。三纵指的是五环、通马路、六环，三轨道指的是八通线、7号线、6号线。在道路交通方面还是比较便捷的，距离广渠快速路、京通快速路、京哈快速都不是很远，且有通马路串联，可以进行快速的切换。在轨道交通方面就一般了，且开发商所宣传的三轨道还是有点不实，离项目最近的地铁是八通线的九棵树站，距离约在1.3公里左右，步行还是需要点时间。7号线和6号线离得就不近了，需要倒公交。

项目周围都是成熟社区，有基本商业可以满足日常生活，西侧800你是半壁店商业广场，北侧1.3公里九棵树地铁站有阳光新生活广场，除此之外还有万达广场、罗斯福、苏荷奥特莱斯等。

国誉未来悦在户型上的分布比较暖心，大小都有，从40平一居到140平五局，能覆盖更多购房者的需求，以打完8折的单价5.6万计算，最小户型约总价224万，首套首付78万起，开盘预计价格会有惊喜。

总的来说，国誉未来悦小户型做的一般，四居和五居还可以。

在今年5月27的时候，阳光城+城建在高标准建设方案比拼中脱颖而出，成功摘得北京城市副中心0302街区FZX-0302-6004、6002地块。价格22.4亿+20%的政府产权份额，溢价率25%。项目总建筑面积4.45万M²，规划建筑面积9.59万M²，F1地块容积率2.4。项目执行套内70/90政策，指导均价7万/M²，建筑控高36米，局部45米。

对于这个项目，关于他的一些优势相信大家在网上都能看，今天林探长就以自己的观点来说一下它的不足。

首先，虽然通州规划为城市副中心，投资万亿级别，起点高，未来空间大，但通州是双限购，对于房价还是有比较大的影响的，将来能不能解除还不好说，即使解除了，以国誉未来悦销售指导7万一平看，是透支了一些未来的。

而且国誉未来悦所处板块周边基本饱和，未来增长更多是靠通州新城就是运河CBD板块起来之后带来的辐射。

再者，国誉未来悦虽然购房者是以八折5.6万左右的价格购买，但项目销售指导价是7万，这算是通州刚需新盘价格最贵的一个了，旁边的龙湖次新二手价格6万2，其他一般的社区的更多是4-5万一平。龙湖的社区园林和品质相对还不错，而国誉未来悦能不能达到龙湖一样的品质还不好说，毕竟其拿的这块地溢价率不低，利润率有限，虽然是竞建高标准得来，但开发商利润有限，将来能不能盖出好品质的房子来，还有待市场验证。如果将来品质赶不上龙湖的，或者一般，那它拿什么撑起7万的价格，毕竟以后卖二手房的话还要考虑到ZF持有的20%产权，不是说你以单价5.6万买，你卖6.5万，赚1万一平也行，且这个房子还限售5年，开发商预计在2024交付的话，将会有一个9年的时间不能流通。另外，国誉未来悦附近都是老小区居多，好品质的二手少，加上附近配套学校、商业等也不是很凸出，就连地铁离得也不是很近，将来不好支撑其房价在站上一个台阶，比如达到八九万。

除了附近的二手房，它附近目前也有两个新房竞品项目，一个是京贸国际公馆，现房在售，72平-139平，均价6.6万左右，社区园林还行，楼间距也大。另外一个则是去年新开盘的鑫苑盛世天玺，户型面积为88-142平方米的三居、四居室，精装交付，均价6.2万左右。在这里可能有人会说，这两个拿地时间早，对于购房人产权年限缩水，京贸国际城是2011年拿的地，鑫苑盛世天玺是2003年拿的，对于房子70年产权到期之后怎么办，国家已经表明了态度，再者就是即使产权年限短，但他们都是纯商品房，没有5年限售期，且100%产权。

最后，对于国誉未来悦，林探长实打实的说，从价值看这个盘不高，从居住看，还是可以选择的，因为首付七八万能在北京六环以内买新房的机会是挺少的，且还有地铁！