旧城改造是更新老城市的全部物质生活环境，并根本改善生活条件；城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。

1、旧城改造是对城区道路、路网、水电、通讯，局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，并根本改善其消防、出行、生产、劳动、生活、服务和休息等条件。

2、城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。

两者改造内容大体相近，但也有不同。

（1）改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区；

（2）改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等；

（5）改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区。

另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续。

广州永庆坊的改造设计，催生自城市现代化改造的大背景下。在永庆坊的改造项目中，LAB D+H 景观与城市设计事务所对这个曾经被遗弃的老巷弄进行了重新设计，创造了一个独特的空间，促进新老居民在融洽的社区氛围中交往、互动。

万科·永庆坊，定位为“复合业态、原味西关、旅游景点“，这里将成为集创意办公、企业孵化、文化教育、购物、餐饮、住宿、观光旅游、休闲娱乐为一体的一站式消费目的地。

改造构思将永庆街作为一座保持平衡传统风貌和当代社区精神的多元化产物；改造前规划建筑师将建筑进行编号排列，逐栋考察，对它在街区的位置，建筑风貌，立面完整性，结构状况等统一评分，最后给出“原样修复”，“立面改造”，“结构重做”，“拆除重建”，“完全新建”的建议。

设计施工中，由于不少危旧房严重损坏甚至倒塌，在设计和施工的过程中，依据的是“总量控制，局部抽疏”的原则，在不增加容积率和建筑面积的前提下，把一些房屋倒塌的地方改成绿地、建成广场或文化活动中心，形成活力空间。为了恢复旧社区的生活，设计师在狭窄的小巷中规划了一系列的独立区域。采用露天剧场回归传统，并铺设了一个花园，以此创造出一个公共空间。

为了更好地展示老巷的丰富历史，建筑师有效利用了场地的废料：瓦片、青砖、麻石，以及木材，并将它们变为景观元素。同时，利用传统的建筑施工方法传达出一种古老的氛围，让人们在公共空间中感受到场地曾经的过往。

设计师通过借鉴恩宁路错落的坡屋顶，把独特的元素”剪下来”，”剪”不但形成了独特的标示系统，”剪”还营造出四个重要的节点空间：历史剪影大瓦墙落水、节庆剪影木阶梯、休闲剪影屋顶花园，以及人物剪影李小龙祖居入口花园。

项目所在地政府邀请多方机构，深入项目调研分析后，提出了“政府主导，企业承办，居民参与”的模式。

其中，政府作为片区大部分物业的持有者，从政策和法规上，既对活化改造明确方向和定位，也总体把握改造的成果和活化的过程效果；企业以承接“命题作文”的形式，通过方案的公开招商评标，获得基地的投资改造授权，并以一定年限的运营收益逐年收回投资。

在永庆坊的修缮改造中，政府、企业、居民三方各有定位，最终形成一个“三方共赢”的结果。政府盘活了低效国有资产，改善了片区城市环境，拉动了经济创造了就业；企业通过资产改造优化，获得运营收益；居民改善社区居住环境和设施，提升了自有物业的价值和自我改造经营的机会。

这里就是岭南天地，堪称中国南方旧城微改造的典范，政府运用现代手法，改造原本具有典型岭南风格的珍贵历史建筑，在充分保留镬耳墙、青砖屋、石板路、蜿蜒街巷等岭南建筑特色的基础上，注入现代商业元素，打造出一个集旅游、休闲、商业及文化的时尚街区。

佛山岭南天地内部有多个古建筑群，在修缮利用方面，建筑师以“修旧如旧”的方式，保留原有建筑肌理，同时运用现代化的手法，创造增加景观节点；使街区重新焕发活力，带动街区发展。

◾ 业态置换，原有的居住功能，置换为新的商业功能，形成了多元化的业态环境。

改造后的岭南天地，完好保留了22处文物保护单位，128栋历史建筑，8条历史街巷。骑楼、水磨青砖、石板路等岭南建筑都保存完好，每座建筑都是城市中历史的见证，值得现代年轻人去细细品味。

在整个街区里，创意商店、咖啡厅、陶艺店、文艺杂货铺、食肆、酒吧等新时代商户比比皆是，与这些古旧房屋完美并存，不仅没有违和感，还能成功地吸引了无数年轻人来关注城市文化，历史传承就应该这么做。

而且这里不仅保留了建筑原有的结构和布局，继续凸显古色古香的岭南韵味，而且连其中的景观装饰都颇具佛山本土特色，有不少是运用了佛山的传统非遗手工艺品做装饰。漫步其间，让人一时犹如穿越旧时的生活。

昔日的城市破败旧屋，改造成如今热闹的商业街区，其中的文物建筑得到了保护和传承，并焕发着新的生命，也使得佛山的历史文化风貌与城市脉络得以传承。这就是优秀的旧城改造范本，值得推广借鉴。

岭南天地的商业园区致力打造“2.0版本”，增添更多天地独有的特色元素，从硬件到软件对岭南天地进行全面升级，注重创新，打造原创性品牌，并引导园区商户以错位经营促进良性竞争。

◾ 坚持持有物业，统一招租，整体运营一一有足够的空间和力量来集中资源，调控业态和风格，最大限度凸显特色。

◾除了收取一定的保底租金外，同时还享有商户一定比例的利润分成。

整个项目具有当地文化特色，与其他城市的新天地设计模式和理念都不同，岭南天地将运用现代化的手法改造祖庙东华里片区内具有典型岭南民居建筑风格的优秀历史建筑，其将包括住宅、办公楼、零售、餐饮、娱乐、旅游及文化等多功能设施，延续佛山风情风貌，打造佛山新地标。

小白楼五号地位于天津市和平区，占地面积约4公顷，百年前曾是犹太人聚集的国际社区。五号地毗邻泰安道、五大道、解放南路三个历史文化风貌保护区，其里弄空间肌理，在天津传统街区中独树一帜。

小白楼五号地更新规划的关键在于既能避免房屋的高额征收补偿，又能有效地盘活地块内的房屋价值，提高地块内房屋的使用效率。房屋更新后的价值提升主要可以带来两个方面的有利影响：首先是提升地块内的业态品质与环境风貌，实现地块内的“产业结构升级”；其次是有利于房屋的租户，只要相关收益分配制度设计到位，房屋价值的提升会切实增加住户的收人。

摒弃传统的以“房屋征收”为核心的城市更模式，以“制度设计”为主要手段对地块进行更新修补。

通过“制度设计”的方法，重新厘定地块内房屋的产权结构，提出“三权分置”，即将“使用权”与“所有权”、“承租权”进行分离，从而在基于不征收“所有权”、“承租权”的前提下，将房屋的“使用权”从低效使用状态向高效使用状态进行转变。

以“三权分置”的方法进行制度微置换方式，鼓励地块内居民让渡住房的使用权，该项目提出26字方针：“居民承租权不变，房屋使用权置换，尊重居民意愿，使用权换补贴”。

以“多元混合，渐进更新，导则管理，社区融合”为基本原则进行空间微改造模式，以“亮入口，营活力，拆违建，通消防；藏设施，增亮点；理路面，缮老墻”作为城市设计空间改造的具体实施路径。

以“投资导向”为“服务导向”开展业态微养育的模式，培育引导适应需求的业态渐进生长，实现房屋资产的增值。

以“由易到难，滚动开发”的方式保障资金微循环模式。通过“限制规模，饥饿营销“的方式，控制推向市场运营的房屋供给规模，保证资金的回报率与回笼速度，降低财务与投资的不确定性与风险。