在欧洲的核心市场，预期回报为正，但偏低。你可能每年赚不到 10% 到 15%，但你可能每年有几个百分点的现金回报。实际上，投资者的重点应该放在现金上，而不是资本收益上，因为核心住宅市场已经很贵了。

商业市场类似：要么您在成熟的办公和零售市场购买，并期望在资本收益有限的情况下获得大约 4-6% 的现金回报，要么您在复苏的市场中购买。这可能包括南欧和中欧，也许是爱尔兰和中欧，以及欧洲国家更多的区域性城市。

欧元目前相当稳定，截至 2021 年 10 月，欧元兑英镑和美元分别为 1.19 和 0.89。欧洲房地产需求量非常大，这是一个有趣的资产类别。不过，投资者不应高估他们的回报预期。

风险与稳定：投资房地产的最佳地点在哪里？

一方面，我们拥有核心、成熟的房地产市场，几乎没有出现任何危机。另一方面，伦敦和巴黎等欧洲主要首都被认为是房地产的避风港。例如，英国、法国和德国占据了大部分投资额，占 2016-17 年之前交易的 70% 以上，它们仍然是投资者的最爱。南欧的某些邻国以及北欧和中欧的一些国家在本世纪早期的市场波动较大，但现在正在经历增长。

迄今为止，英国已经经受住了英国退欧不确定性的威胁，伦敦继续经历强劲的需求和对其最佳股票的竞争。CROSSRAIL和HS2等铁路项目正在增加对伯明翰、埃塞克斯和伯克希尔等地区的投资。同时，曼彻斯特和东北地区也受益于数百万英镑的投资项目。

在法国，巴黎继续吸引强劲的投资，并提供3-4%的租金收益率。随着 2024 年巴黎奥运会和大巴黎——目前欧洲最大的交通基础设施——即将到来，预计情况将保持强劲。再往南，里昂正在经历强劲的经济增长和创造就业机会，这正在产生对房地产的需求。

许多人现在认为德国是最适合投资的国家之一。事实上，柏林、汉堡、法兰克福和慕尼黑等主要城市正在进入房地产投资最佳地点的前十名。但是请记住，不公平的住房政策导致了对拥有 3,000 多处房产的企业房东征收房产的欲望。这是否会生效，以及对小业主和首次购房者意味着什么，还有待观察。

投资者有可能在成熟的欧洲市场投资非常昂贵的房产——但这是一项低回报的有保障的投资——或者投资于价格下跌但正在复苏的市场。愿意承担更多风险的投资者可以获得更高的回报，但并非没有赌博。

瑞典绝对是一个值得关注的地方。2018 年 GDP 增长 2.7%，投资增长 17%。房地产投资者可以利用低利率在斯德哥尔摩等城市投资房地产。

在中欧和东欧购买房产也值得考虑。在过去的两年里，捷克的布拉格经历了商业地产的繁荣。在波兰边境，华沙正在发生发展；这引起了眼尖的投资者的注意。另一个看似处于繁荣边缘的城市是罗马尼亚的布加勒斯特。

欧洲现在为防御性投资者和机会主义投资者提供了机会。我们看到了各种各样的投资者——那些投资于核心市场并期望获得几个百分点回报的人，以及那些投资于欧洲国家以从房地产市场复苏中受益的人。

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