大家好，我是表姐。

第一，是昌平西侧与海淀接壤的「昌海发展结合带」，这部分内容表姐在之前的文章里写过，大家可以翻翻。

第二就是，北清路沿线潜力带。这也是今天系列2要跟大家详细聊聊的内容。

在相关描述中：北清路被确认为是构建北京「两轴」空间形态北部纵轴区域的主要基础设施项目之一。

一般能写入北京城市总规的，都是非常重量级的定调，因为按照规格量级，北京总规要高于各分区规划，分区规划又高于街区控规。

简单来说，总规中提到的，一定会在分区规划与控规中细化和落地；而北清路，也确实是北京北部一条非常重要的联络线，非修不可。

摊开北京地图，大家能看出来，北京北部、五环到六环之间，其实已经聚集了大量的产业组团和人口。

南北向的交通链接有京新、京藏、京承、京密甚至立汤路几条大动脉。东西向的链接线，除了五环路和六环路，却没有什么东西向的快速路。

考虑到北五环与北六环动辄15公里+的间距，增加东西向的快速联络线已是箭在弦上不得不发。

但我猜很多小伙伴会好奇：为什么不是定泗路，也能横穿昌平啊？

这个问题问得好。不过，答案却不难。

首先，北清路沿线聚集了比定泗路更多的产业，像小米产业园、生命科学园、宏福科技园都在北清路沿线，路网为产业服务，是规划原则之一。

更重要的是，北清路向西能与海淀连通，链接永丰产业园以及翠湖科技园，向东能接入京承高速以及机场北线高速，去首都机场成了分分钟的事儿。

定泗路虽然向东也能与京承高速链接，但向西到达京藏高速后，便不再西穿，和海淀擦肩而过。

蹭不到海淀，促进北部研发服务和高技术产业带的建设发展的任务，便要打折扣。

所以北清路能在北京总规中找到痕迹，但定泗路却不行，是有原因的。

当然，定泗路现在也在拓宽，未来也是昌平重要的东西联络线，但规划量级与产业带动量级，却早已跟不上北清路的脚步。

所以，昌平未来发展的横轴看点，一定是在北清路沿线，这点是表姐十分确认的。

目前北清路沿线的居住组团，一个是更靠近海淀的平西府组团，代表项目是北清橡树湾，另外一个，则是更靠近朝阳的平坊组团。

二者之间能够占据上风的，显然是北清橡树湾所在的平西府组团。

在上篇文章系列1中，表姐说过，位于北清路西段的北清橡树湾，可以划入海淀北梯队，而位于北清路东段的平坊组团，则更适合划到朝阳北梯队。

这是因为，两个组团都靠北清路不远，但从通勤角度，北清橡树湾所在的平西府组团到海淀方向，包括到小米科技园、生命科学园都更方便。

当下北清路尚未完成快速改造，从北清橡树湾到生命科学园，不堵车的情况下，开车也只需要15分钟，快速路修通后会更加便捷。

并且平西府组团向西是宏福科技园，向南则是西三旗金隅软件园，以及东升科技园一二期，正巧处在一个产业三角辐射带上。

除此之外，小组团的用地规划也十分干净，主要以居住、商业、绿地为主，目前周边的配套相对成熟，TBD云集中心已经投入使用，温都水城到组团也不远。

医疗的话，附近有昌平中西医结合医院，以及积水潭医院回龙观院区，平时逛街买菜，看个头痛脑热都不麻烦。

所以，北侧已经交付入住的龙樾华府，目前毛坯二手能卖到6万/㎡左右，精装房则要到6.5万/㎡到7万/㎡。

如果非要挑痛点，那就是到8号地铁线平西府站的步行距离稍远，直线距离1公里冒头，但因为组团内还有路没有修通，一绕就远了。

但在9个项目的PK中，北清橡树湾的地铁便利指数，其实可以进入第二梯队，并且存在越级空间，有相当的爆发潜力。

首先，北清橡树湾的地铁通勤，之所以能被划入第二梯队，是因为直线1.5KM范围内存在已开通地铁站，骑小黄车能解决最后一公里的步行问题。

但像北七家组团的几个项目，直线2KM范围内不存在已开通地铁站，类似的状况就只能划入第三梯队。

另外，在北京轨道交通2035规划中，北部联络线在TBD云集中心北侧，设有宏福地铁站，步行距离在1公里左右。

从规划上看，地铁北部联络线也是一条横贯东西的地铁大动脉，西起永丰、东到首都机场，很有点当下北清路的架势。

不过，一旦建成，对平西府组团的带动却是指数级的，我大概数了下，从宏福到永丰只有5站距离，但房价却比海淀便宜2万多/㎡。

要不是为了海淀学籍，我猜测会有更多人会买在宏福。（这个观点表姐在之前的文章中也写过）

第三，在2035规划中，还有一条南北直径线首发站也在宏福，能向南连通霍营、奥体以及到3环的通勤。（这点目前8号地铁线也能打通）

这样一来，宏福站实际上就成为了北部横纵轴联络的一个微型交通点，最靠近宏福站的北清橡树湾，自然就在受益的最前排。

当然，表姐要再次强调这属于远期规划，但修成落地，香也确实是真香，希望有关部门不要让大家等太久。

好啦，今天就先聊到这儿，下期表姐会集中写一下剩余几个组团的分析，并公布最终的买入排序。记得关注啊。销冠100