今年早些时候，吴钩离开工作了好几年的深圳，选择来北京发展。985高校毕业、目前就职于某互联网大厂的他，与很多“北漂”一样面临着租房的问题。摆在他面前，更困难的是中介靠不靠谱、房源靠不靠谱。他需要给房租、通勤时间和租住服务等算一笔综合账。

吴钩正是无数租在大城市打拼的新市民的缩影。根据最新发布的《2021中国城市租住生活蓝皮书》，到2030年，中国的租房人群可能达到2.6亿的规模。而实际上，租房不仅是新市民或大学毕业生等租客的事，也跟有房一族相关，在未来可能跟我们每个人发生关联。45%租客同时也是业主，正在“以租养租”。

城市租房人或将在10年内突破2.6亿

在职业分布上，像吴钩这样的互联网从业者，是租房的主要人群，占比最高，达38%；此外还有从事地产、金融、教育、文体娱、商业服务行业的从业人群。

解决好大城市住房突出问题是要2021年要抓好的重点任务之一。随着“房住不炒”、“房地产税”等政策的推出，二手房市场出现全国性的降温。

与此形成对比的是，租赁市场的发展则被业界看好，甚至判断租房有望迎来“黄金10年”。

11月16日，自如研究院携手新华网发布了最新《2021中国城市租住生活蓝皮书》，报告分析了当前及今后关于租赁市场的发展趋势。蓝皮书预测，随着城镇化进程的加快以及政策对住房租赁市场的调整和鼓励，2030年中国住房租赁市场规模将近10万亿元，城市住房租赁人群也将在10年内突破2.6亿人。这也是住房租赁市场的第一大趋势。

第二大趋势则是，大家的租房时间越来越长了。《蓝皮书》指出，已有超75%的人群租房时间超过3年，其中租房6-9年的占比达3成，租房10年以上超12%。可以说，城市“长租人”群体也渐成规模。

对于数量庞大且时间趋长的租房“打工人”，他们最关心什么？以吴钩为例，在房租、通勤时间、设施配备等因素外，他最怕遇到不靠谱的“二房东”和“小中介”。据调查，以北京为例，在3万名被调查者中，有43.8%表示曾在租房过程中曾遇到不良中介。

如何租到一套称心如意的房子？《蓝皮书》2021年的数据指出，租客选择“机构化长租房”的占比达65%，且比例在逐年上升。因此，不少专家对发展机构化长租房提出了更高的期待，也对住房租赁企业发展作出要求。“中介公司”“房东直租”分列第二、三位，分别是49%和37%；此外，还有25%的人选择“当地政府提供的公租房”。

一方面是未来或将突破2.6亿规模的庞大租客群体，对居住品质的要求也不断提升，但另一方面是传统租赁市场存在弊病，约4成房源有质量、环境、配套等问题。据调研结果显示，有42.%的租客反映租赁住房配套陈旧、功能适用性差；28.7%的租客反映社区环境差、管理差。

对于吴钩来说，目前的长租机构吸引他的一点就是方便，可以拎包入住，设施较为齐全，每月还有2次保洁服务，也较为省心。在实际的租房体验中，租房人的关注点各不相同，但也存在共性的诉求。

《蓝皮书》的调研数据指出，近63%的租住青年最关注“室内环境是否健康环保”。这也是住房最基本的要求之一。而“邻里关系是否和睦”“房屋是否美观”“租客安全是否有保障”紧随其后，比例均在50%左右。过去那种只要一张床就能睡等简陋租房条件的时代已经一去不复返了，“85后”“90后”等新生代租客对居住品质、服务、体验等提出了更高要求。约16%的人关注“是否配备智能家居等设备”。

这也意味着机构化长租房想要在居住体验上脱颖而出，必须“每一面都好一点”，不仅需要有标准化装修改造，还要提供专业的保洁、维修、搬家等租后服务，不仅实现“住有所居”，更要实现“品质居住”。

房东正在年轻化，45%的租客也是业主

租房不仅跟吴钩这样的租客有关，其实也有可能跟每一个人有关，以租养租的人群在增加。

目前，“80后”正成新一代业主群体。根据2020年贝壳网对2017-2020年间的购房行为进行的统计，随着“80后”人群进入财富积累阶段，其购房能力得到提升，住房租赁市场也由此迎来不少手握房源的“80后”长租房东。自如研究院的数据也显示，在近两年的新晋业主中，自如“80后”业主占比已达32%，呈现出逐渐年轻化的趋势。这也是目前住房租赁市场的第三个趋势。

值得一提的是，在人口流动带来人户分离、“人房分离”现象逐渐普遍的情况下，不少业主仍会主动选择租房，并将自己的房产进行出租，以出租收入补贴自身租房租金，“以租养租”成为新的方式。以自如的数据为例，在一线城市的长租房市场中，有约45%的租客同为业主身份，正在“以租养租”，房屋出租已成为房屋资产管理的新方式。

当好房东，首先要让租客住得好。面对未来规模将达到2.6亿的租客群体。《蓝皮书》显示，新一代房东业主更加理解“好房才好租”的理念，在出租选择中倾向由住房租赁企业进行长期托管。他们的选择也得到了正向反馈，房屋改造和品质提升后，出租周期仅需15天，比普租快30多天，而优质房源也常常带来好回报，自如业主中愿意委托5年及以上的占比也从之前的33%提到到52%。

如何与租客一起跑赢未来黄金10年？业主也在自如找到了答案。

今年自如推出了“增益租”新委托模式，业主委托的方式完全变了。一大变化是，“收出价格透明、保底收益、收益分成”，这对业主较有吸引力。而另一方面，需要业主出装修费则利好了租客。

曾有业主带着装修公司的人来现场比价；业主来房子监视装修的次数呈指数级提高等，自如与上心的业主为租客监理出一套套品质更好、设计更美的房子。增益租模式下4.7天的出租周期也印证了租客的青睐感。

更具美感、更高品质、更有价值的房子，背后也许是10万亿市场、2.6亿人群的期待。

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