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海淀四季青，指导价12.1万/平，重点是浮动范围变成了±10%；朝阳奶西地块，指导价8.9万/平，浮动范围±8%。以上是北京楼市已经发生的两个变化，师妹全盘托出，但不知这篇能活多久。遍地开了名校，暂时稳住了家…

刚师妹看了下能代表市场冷热的二手房网签，

五月半个月的量，相当于四月的35%，三月的22%。

然而最近，一波又一波的供地，出奇火爆的土拍现场，又是另一种境况。

“外冷内热”的差异背后，发生了啥？

海淀神盘学府壹号院、环丽泽供应的那一波大盘，销售指导价基本都是11.2万/平。

这两年间，为平衡市场价格，还新生了纯商品共产房这种产物。

像前面提到的海淀神盘、太阳宫神盘都是这类，也就是说它们的实际售价是在指导价基础上打折，会更便宜一些。

来到2023，纯商品共产房“停产”，新房指导价的天花板也来到了16.5万。

前两年±3%、±5%才是普遍现象，今年留给开发商的定价空间更大了。

这样一来，比如海淀四季青，我能不能理解为，好楼层开发商可以卖到13.3万/平。

从去年至今，还有一个很明显的变化，“学区房”变多了。

买房送名校，已经是北京非常常见的玩法了，比较典型的是在朝阳区。

比如，十八里店，送了个人大附；王四营送了个十一学校；奶西也曾有过人大附的传说......

去年五月，师妹就曾发过，朝阳的学区房水很深。

抛开前面提到的那些新落位的，从存量上看，朝阳区已经遍地是“名校”了。

多校划片严格执行后，朝阳JW门口老有群众溜达，顺便倾诉一下被分去渣校的不满。

反正挂上名校的招牌，分校一开，事儿平了。

爱散步的群众稳住了，地也好卖了，确实是高招儿。

以上是北京楼市已经发生的两个变化，师妹全盘托出，但不知这篇能活多久。

发这篇的初衷，不是黑，主要是市场变了，从二手房成交咱能看出市场尚未恢复。

肉眼可见的，近几次土拍开发商也嗨了。

但这种嗨，能不能传导到购房人，这才是主要的。

比如，第一部分提到的浮动范围变大，好楼层房源上限拉高，另一面，差房源下限也低了。

比如，遍地开了名校，暂时稳住了家长和市场，但名校多了，质量稀释，慢慢的大家也会看出端倪了。