步子迈得大了，容易扯着蛋。

在广州西部的置业市场，有三片相近区域备受关注，分别为广钢、广船与广纸。

广纸暂且不提，自从广钢最后一块宅地出让后，一路之隔的广船扛下了接捧前辈的重任，其标杆项目滨江上都，曾豪言壮志提出过卖10万/平。

到今年3月，同样也频传大户型要涨至10万/平，不过到现在也未见动向。

喊冲10万喊了一年，终究还是喊了个寂寞？

作为广船唯一在售项目，滨江上都的预期下降，某种程度就是广船的价值缩影，也间接影响着西部楼市的天花板进阶。

老城区里最具规模，以连片开发为主，着重宜居属性的新城，基本只有广钢、广纸和广船。

他们前身都是广州旧厂改造的明星项目，曾为广州经济立下汗马功劳，也承载了几代老广的回忆。

从开发顺序来看，广钢规划是在13年出台，定位为国际居住社区；广纸晚了三年，立志要做广佛活力港。

如今，一个卖6万/平左右，一个在7-8万/平上下，蓝图的迈出映射了各自的价格体系。

广船融合了二者特色，走产城融合路线，但2020年前后才崭露头角，且一上来就想掀桌子：直接叫卖10万+/平，欲捅破广州西新天花板。

广钢有地铁有高校也有崭新的城市面貌，广纸脚下的土地更是海珠，都没有卖到10万+/㎡。

重点就是，广船有东向一线江景，而且是长达2公里的江岸线，比广纸的西向望江要优秀。

在广州，但凡跟江景有点关系的都可以大做文章。

这从产品信息就能看出，广船打头阵的滨江上都，除了前期110-155平，后面要推的产品基本都要180㎡往上走，绝对的大平层、改善型定位。

不过，后来的事情大家也知道，以滨江上都为首的广船，从叫价10万+到首开7万起，以“高开低走”的形式戏剧性收场。

值得注意的是，后续要推出的250平大户型，能不能冲10万+，还未有定论。

无论如何，广船整体价格从10降到7，便是预期减弱的体现，原因有三方面。

经过20-21年这轮行情之后，广州市区其实已经到了一个比较高的位置。虽然说有放松迹象，但市区很多盘都还在限价，能先出货就不错。

说广州江景房稀缺吧，确实真：近6年来，出让的354宗涉宅用地里，江景房仅有8宗。

说广州不缺江景房吧，也不假：前航道完了就后航道，宅地没了就上旧改，市场总会有新的江景增量在炒作。

同样是珠江后航道，创新湾的南向望江，可以直接刚上广船的东向望江，而且一个海珠一个荔湾，如果价格差不多，广船就不太讨喜了。

广州真正稀缺的江景，是搭配城市CBD的江景房，比如珠金琶那一带。

地段虽好，但产品拉胯。

广船其实是一个大规模的产业综合体，在规划范围内集合了酒店、公寓、写字楼、住宅于一体。

这意味着，滨江上都并非一个纯住宅项目，公寓和住宅混搭，成分不够纯粹，可能会影响到未来的溢价能力。

但最令人诟病的是产品问题，白费了主城区江景地段的稀缺位置。

110平面积段阳台小，使用率低，不能看江；大面积产品为了保证外立面的颜值，阳台又改成弧形设计，格局并不方正，部分空间过于狭长，导致可利用空间变小。