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（文/张志峰 编辑/马媛媛）行业下行，楼市传统销售旺季也开始失约。“金九”表现不利，房企们把花式促销又放到了“十一”假期。

其实今年的政策端表现已经十分给力，为提振市场信心，中央在假期前夕连续出台降低房贷利率、降低公积金利率、换购退税三大地产政策（即“930新政”）。

克而瑞监测数据显示，国庆长假（2022年10月1日-10月7日）期间40个重点监测城市累计成交96.2万平方米，环比下降84%，同比下降26%；与假期前一周相比，同比降幅再次扩大49个百分点。

要知道，这些数据是建立在去年同期已经腰斩，且连续一年不断下降的基础上。

其中，只有成交数量最少的上海由于去年同期基数更小而实现正增长，北京同比降幅最大，达到87%。

二线城市（克而瑞监测的重点9城）总体降幅最小，为18%。

不过，有资深行业人士向观察者网指出，这很大程度上得益于成都等部分城市刚刚走出疫情静默期，购房需求迎来补偿性释放，类似于6月份的上海。

相比之下，三四线整体成交规模更小，新房价格已经在预售价浮动范围内降无可降，市场仍旧不断探底，成交面积同比小幅回落9%，嘉兴、温州、扬州等需求透支严重的城市，同比跌幅均在45%以上。

一位规模房企高管向观察者网表示，此轮房地产盛极而衰来得非常猛烈，不仅仅是购房者信心的问题，归根结底还是需求不足和房价过高导致。这也是众多民营房企在自身土地储备充足、可售货值优质的前提下，仍旧难以摆脱流动性危机，最终不得不“躺平”的根本原因。

值得一提的是，为了提振楼市信心、增加购房需求，就在国庆长假前夕，今年的930新政“三箭齐发”，出台了针对新房交易的多重利好消息。

其中，降低房贷利率、降低公积金利率均为针对首套房的刚性需求所制定，仅换购住房退个税针对于二套房改善性需求，且力度较小。

根据媒体报道，国庆期间已有广东、山东等省份部分城市跟进落地相关政策，广东清远首套房贷利率最低可至3.7%，阳江可至3.9%，云浮、湛江等城市取消首套房贷利率下限；山东济宁下限降至3.95%，青岛、济南、淄博等城市首套公积金贷款利率已经下调至3.1%。

在此背景下，部分房企也紧紧抓住“救命稻草”，为了尽可能完成销售目标、去库存改善现金流，纷纷祭出“大招”，利用“十一黄金周”花式促销，加大分销力度与分销费用，推出首付分期、工抵房促销、折上折、买房送车位装修家电大礼包等各种优惠活动招揽顾客。

同时，也有西安、厦门、昆明等城市的部分房企进入“躺平”阶段，在营销方面并不积极，基本沿用此前营销方式，整体成交表现可想而知。

不过从结果来看，即便部分地区营销方式眼花缭乱、折扣力度拉满，但这种“以价换量”式的促销效果并不明显。

然而克而瑞监控数据显示，从市场反应来看，南京多数项目案场来访量虽有明显提升，部分项目来访较此前翻倍。但反映到认购量上，客户仍保持谨慎态度，少数项目认购量小幅上涨，多数较此前基本持平。

行业人士指出，目前除了极少数此前“热点恒热”的核心区域因一二手倒挂盘、优质学区房等因素，已经不存在所谓的热销楼盘。

出人意料的是，尽管政策更多倾向于新房，最终却在二手房交易市场“开了花”。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，之所以会出现这样的情形，与新房网签数据具有一定滞后性有关，结合企业反馈及认购情况来看，部分城市黄金周楼市已经出现一定恢复。

她认为，政策的持续优化，一定程度上修复了市场信心，叠加国庆期间企业加大营销力度，部分城市市场活跃度有所提升。若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复，四季度新房市场或逐渐企稳。

不过在更多的购房者看来，现阶段全国烂尾楼事件频发，购买新房风险太大，且受到预售制度“一房一价”限制，并无太大优惠力度，因此更多地选择观望。“就算真要买，也更愿意选择拥有成熟配套、且可以补贴部分交易税的二手房。”

有房企人士向观察者网表示，在房企暴雷风险大增的当下，新房对于购房者的吸引力仅仅在于“倒挂”，这也是部分倒挂较为明显的楼盘依旧热销的主要因素。

要知道，就在刚刚结束的国庆假期7天时间内，又有北京的鸿坤地产和中民投旗下亿达中国正式宣告违约。

而该地块周边次新房单价不过15万元/平方米左右。也就是说，该楼盘入市后的限定价格可能远超其预售价格，即大概率不存在倒挂情形。

因此，上述房企人士指出，随着新出让地块对于高端豪宅的限价不断放松，一二手房倒挂现象也在逐步消失，新房吸引力将再次降低。但长远来看，此前豪宅市场频发的“社保巨子”“打新潮”等现象也将从根本上得以解决。随着央国企与少数优质民营房企市场份额不断加大，未来新房市场将真正进入拼品质阶段。