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哈喽大家好，我是血拼哥。

但是市场还没反应过来，一些出售二手房的房东先“激动”起来了。

我也查了下，确实，海淀、大兴、石景山、丰台、亦庄等一些小区房源10月这几天出现涨价现象：

9月底利好真的已经“显神威”了吗？北京真的已经回暖到要涨价的地步？！

首先，咱得承认，退个税这个事是目前为止，北京给出最大的利好。

而且，买这类房的家庭，也可以相应的多贷点款了。

因为之前不“满五唯一”的房子个税无法避免，原值又低，所以为了减少个税，就得把网签价做低（计算逻辑看上图），但是贷款又是根据网签价定的，所以只能少贷，拼命凑首付。

但是这样的利好也是有限的，网签价不能逾越普宅线。

最后，个税退不退的，还是人家卖家说了算，人家要是换房是为了变现，买家该交个税还得交；人家要是换房，但是就像开头水木论坛曝光的案例，房主要求临时跳价，其实这个政策的红利，买房人还是没有吃到。

10月前两周，截止16号北京二手房网签量共4048套，环比上月前16天的6290套，减少了2242套。成交并没有很惊人，市场预计很可能延续9月的成交量保持平稳。

而上个月，9月，北京二手房的成交数据确实不算小。

不过这么大的成交量背后，房价涨幅和降幅分别是多少呢？

北京不缺需求，只要房东愿意诚心卖房，给个诚心价，北京二手房还是很容易出售的。

整体看，二手房市场并没有很热。而且新房市场也同样表现，此前跟大家聊过，不少项目推出特价房源、甚至开盘降价以求年底前快速去化回款。

总结看，这样的市场环境下，9月底的利好对整个市场起到的作用又能有多大？

因为众所周知的原因，自2021年下半年开始，楼市转冷，再加上“三道红线”等政策为开发商强力去杠杆，除少数优质民企之外，之前无序扩张的民企接连暴雷。

直接影响就是土拍市场转冷，民企拿地数量了了，不少城市，国央企，城投成了拿地主力。

其中国央企融资成本较低，而城投的资金基本来源于发行“城投债”，由区域性银行这类买家大量买入之后，再拿着“买家”的资金去买地。

其中不少地区的城投公司只是完成拿地任务，他们自身开发运营能力不足，甚至不愿开发土地，甚至把土地抵押给银行再次贷款。

这样表面上城投拿地增加了地方财政的收入，实际上只是左手倒右手的把戏，还扩大了地方财政风险与银行金融风险。

可以想象，CZ部把房地产最后一块遮羞布扯下来，未来各地为了把地卖出去，可以选择的路要么是拿出真正优质地段的地块，要么降低地价。

看来未来不拿出真正提振市场信心的政策是不行了，拭目以待吧。

总结看，我个人观点，北京市场已经分化，价值高的改善豪宅已经走出独立的行情，但是整体市场仍需要信心，二手房房东这时候喊涨价真的为时过早。

刚需其实不用焦虑，当下要考虑的一定是关注的项目是不是自己需求的。