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有些人的苦日子要来了。

昨晚和一个朋友吃饭聊天，她说自己当了老师才发现，原来学生时代我们自以为很缜密的小动作，其实老师在上面看的一清二楚。

这让敬业的 地产圈搬砖的 我本人，马上联想到最近有件事，和这个很像......

再找人兜底 很难了

为了防止有小伙伴误会，提醒一下，文件中提到的国企，不是针对咱常看到的那些大IP（比如中海，保利...等）。

一类是以地产开发为主的房地产企业，比如中海、保利、华润等国央企。

另一类是ZF平台下的城投公司，一般是ZF的投融资平台，可能会参与土地的一级整理，但多数没有开发的能力。

有部分城投拿地后，自己没有开发能力又找不到代建，地攥在手里不能产生价值，拿地仅是为了完成大哥的土拍任务。

这种情况下，城投拿地的钱一般也不是自己出，这部分钱可能来自财政拨款资金，也可能先垫上后期财政又通过其他渠道返还。

当然，如果拿地的城投后期会想办法开发建设，这部分土地会变成房子进入市场中转起来，这也不算虚增了。

所以，这个文件不针对所有国企，主要是地方城投；也不是全部城投，而是走形式兜底的城投。

每次北京土拍我都会带大家跟踪拿地情况，看过的应该知道这几轮土拍中国家队是拿地主力。

不止北京，放在全国都是这样，民企露面的越来越少国央企拿了大部分，而且城投兜底的现象在北京其实算很少的。

在房企融资的三道红线下，又没法贷款融资，很多企业早已没有余粮，没钱拿地是常态，尤其是民企。

几家研究中心分别给出了不同维度的数据，咱来看看实打实的数据咋说：

据中指研究院数据显示，2020年百强房企拿地中，国企数量为37家，2021年上升至58家，2022年已经上升至79家。

据克而瑞研究中心数据显示，自2021年2月至2022年7月，实行土地集中出让的22个重点城市，近4成地块由地方城投公司获取，并且底价拿地的金额占比达到近8成。

据中泰证券研究所数据显示，今年1-9月，城投拿地金额占全国土地出让金的比重为11.77%。

城投拖底拿地的现象，在市场更加疲软的三四线城市中最为明显。

市场不好的时候，地方找城投拖底，一方面数据好看，同时地拍出去了也稳住了价格，把场子烘托起来。

如果小打小闹的这么操作可以，但如果规模大了风险就来了。

二是如果城投拿地的钱需要自己垫，没有就得先朝金融机构借，由于是地方ZF背书，所以金融机构一般都会放款，

那这个借的钱，拿啥还呢？找谁要呢？借的多了雪球越滚越大，这就是隐性债务风险。

叫停后，很显然对城投拿地多的城市影响较大，也就是三四线利空明显。

没法找人拖底，地价又不能降太多去卖，场子更冷了，地方的日子不好过了。

北京也有城投拿地的区域，比如密云这些远郊的部分地块，但是这个叫停对北京不会有太大影响，谈不上利空。

因为即便是密云，城投拿了地也会开发建设，基本面摆在那，盖了房子也不愁卖只是时间或长点。

这就会造成楼市的分化进一步加大，基本面本来就好的城市依旧好着，差的只会越来越差......

最后再说说，叫停后有啥新思路可以借鉴。

之前这种情况，可以说是土地在空转，市场不好建了房子也卖不出去，所幸城投就不开发。

但是，如果建了房子后，房子有人要就好办了。

前几天像苏州、济南等城市已经有了盘活的方法——ZF回购商品房做保障性住房。

城投该正常拿地就拿地，ZF出让目标完成，场子烘托住了；建了房子后ZF回购，库存去起来；回购的这部分住房用作保障性住房再输出，一些人会有便宜的房住。

链条被疏通不再是空跑，市场又动起来了。

但这就比较考验地方ZF的实力了，有钱有人口流入都好办，实力差的还是无异于拆东墙补西墙。